什么是房地产泡沫？
顾则徐
用不着复杂的理论定义，“泡沫”这个词本身已经直接表达了一种基本特征，就是由人为制造出的膨胀了的虚幻景象和状态。房地产泡沫就是人为制造出的膨胀了的房地产虚幻景象和状态。也因此，判断房地产泡沫的核心原则，就是对房地产状况作出是否真实、实在增长的评价。
当讨论房地产泡沫问题时，人们总是局限在商品住宅房范围，从而，也就把对房地产泡沫问题的考察狭隘化了。这是并不妥当的。这种狭隘化不足以使人们全面、深入地认识到房地产泡沫问题以及整个房地产问题。一个非常简单的道理是，房地产分地产与房产两个基本层次，在面上则有工业、商业和住宅三个最主要的板快。全面、完整讨论房地产泡沫问题在基本逻辑结构上并不复杂，只要按照这一非常简单的道理进行就可以。把房地产问题仅仅局限在商品房或住宅房的范围，是违背了这个最简单的逻辑要求，从而，也就一定不能够真正认识清楚房地产泡沫问题。
此外需要特别注意的一个问题，是研究房地产并不仅仅应该局限在其价格特征上，而且也应该将面积作为一个基本要素。这是由房地产的统计方便性决定的，一方面，由于土地的丈量具有长期的历史积累，虽然数字未必非常精确，但总是可以非常接近地予以报告和统计的；另一方面，不仅土地的使用，而且房屋的建造、买卖和使用，都受着报告、统计制度的约束，它们的数字都可以得到比较接近真实情况的反应。除了军队的营房、武器、弹药及其它重要装备有着清晰的统计外，这个世界最可以完成清晰统计的物化形式，由于其不动性，在大类上首先就是土地与房屋的面积。因此，如果说经济学也应该建立在物化形式上的话，那么，这种成熟大概首先就应该从房地产方面的经济学开始。这个特征决定了讨论房地产泡沫问题时，即使在数字上暂时做不到精确，也应该尽量考虑其数量问题。也就是说，房地产的泡沫特征不仅只是一个价格问题，而且也可能是一个面积问题，是面积的泡沫。
地产泡沫非常突出地体现在1992年后形成的圈地运动当中。追溯起来，这种圈地运动萌芽于1979年蛇口工业区的建立。蛇口工业区的基本特征就是由政府进行圈地开发建设，这一情况构成了以后圈地运动的最鲜明特征。1980年开始建设深圳经济特区和珠海经济特区，1981年开始建设厦门经济特区，1982年开始建设汕头经济特区，这些特区的共同点，都是临近港、台、澳，因而在规模上终究比较有限，还不具有全国性蔓延的圈地倾向。1988年，临近港、台、澳的限制终于打破，成立了海南经济特区。海南经济特区依然还是南海沿岸，1990年浦东新区开始建设，意味着圈地开发正式北上。但是，仅仅由政府圈地开发尚不足以形成广泛的圈地运动，这些经济区的圈地尚是由中央政府决定和实行的，并不能够得到全国性的全面铺开。由于大陆在经济方面是一个在中央集权下潜藏着地方自主的体制，一方面中央集权限制着地方行为和权利，另一方面具有一定自主性的地方政府也随时准备上行下效，既紧跟中央又追求自身利益，因此，一当中央政府松动控制程度或放开政策口子，便会立即形成一种泛滥化的冲动，1992年后，这种冲动一下子爆发了出来，各个层级的地方政府从省（直辖市、自治区）到市（地）、县（市），甚至一些乡镇，纷纷圈地成立了自己的开发区，进行了规模不等的圈地，从而形成了一个圈地运动的泡沫。
既然这是一个以圈地为主要特征的泡沫，因此，就一定是一个地产泡沫。这一地产泡沫首先就表现为面积泡沫。面积泡沫发生的根源是威权体系和绝对垄断，其突出的表现是大面积土地的抛荒。无论是集体土地还是国有土地，本质都是国有名义下的政府所有，因此，政府的圈地就变得如此方便和轻易——只要开车到地块边上观察一下地形，然后做一个规划，在图纸上划上红线、蓝线，命名一个名称，发个文件，多少平方公里的土地就被圈了起来，甚至到地块实际考察都不需要，仅仅在图纸上划线就可以实现。这方面又分两种情况，一种是经过上级政府批准了的圈地，更具有合法性；一种是本级政府自己批准的，对下则具有合法性，对上则不具备合法性，较之经过上级批准的圈地合法性程度较低。另一种情况是在规划以外，或者是利用规划尚不明确的空子，先圈地后由上级政府批准，这种规划以外的圈地由于也是“一级组织”的操作，似乎很零碎，却同样可以累积为大面积的圈地。再一种是农村地区村、队组织和乡镇公司，不办理任何审批手续，在自己可以直接控制的土地上进行完全“非法”的圈地，而这样做不会有太大的问题，在既成事实的情况下，经过一定的活动，最终绝大多数会得到上级政府规划的合法认可。由于工业在现代经济中的基础地位，基于对实业的注重，因此，圈地运动在总体上是以大面积的工业用地扩张为主要特征的。但是，工业并不能够独立存在，作为配套的住宅和商业用地也得到了相应的扩张。同时，基于地区经济的整体发展和对商业、服务业的重视和居民住房十分困难的压力及其产业支柱化诱惑，商业用地和住宅用地在许多地区也被作为了重点进行围圈。
经过这样一种圈地运动，仅仅经过三年，到了1995年前后，土地大面积抛荒的事实就彻底呈现了出来。这种抛荒是一种虚假投资抛荒，也即虚假项目抛荒。有两个基本特征：一是开发不是按照项目的实际实现层累地在土地上推进，而是以所谓战略设想和科学规划的名义，先进行圈地，用圈好的土地等待项目投入，但非常明确的事实是，谁都知道在三年、五年甚至十年内不可能会有充分使用土地的项目投入，这样做的动机根源于审批制度和国家政策的多变性，各级政府利用大开发机会掠夺土地，将土地抢在手里，进行地产投机，从而造成大面积土地抛荒；一是更具有技术性的造成抛荒，一般来说，企业圈地必须要以项目名义进行，因此，表面上似乎出现了大量投资项目，但实际上大量项目并没有真正的投入计划，而只是一种圈地技术手段，是一种虚假的项目投资，从而造成大面积土地抛荒，也即抛荒土地上的项目仅仅是在纸面上的，土地上实际并没有建筑竖起。这两个基本特征的共同点都是一种幻想的投资或虚假的投资。这种虚假投资所直接造就的，就是土地的大面积抛荒，也即地产面积泡沫。
这种情况根源于绝对的权利，只会在中国大陆这样的地方典型地发生，在当代世界上的大多数地方难以普遍发生，顶多只能在一些个别范围不广大的、具有绝对权利特征的地方零碎出现，不能形成普遍的地产面积泡沫危机，因此，这种地产面积泡沫不容易为经济学家所注意，即使注意到了这种现象也不容易意识到其中包含的一般经济学意义，而更会把它作为一种偶然的、个别的现象看待。
构成泡沫根源的绝对权利首先是绝对的土地所有权。但是仅仅绝对的所有权还不够，绝对所有权只能够得到地租，不足以产生足够狂热的圈地热情，还必须同时拥有绝对的土地经营权，能够通过经营获得超过地租的利润，这样，在利润的诱惑下才会产生足够的圈地热情。有了绝对的土地所有权和经营权还不等于可以实现圈地，要实现圈地就必须同时拥有对土地的绝对使用权和支配权。这应该如何理解呢？设若有一个大地主，他对一块相当大面积的土地拥有绝对所有权，假设他只是出租而不进行生产经营，则他只能得到地租收益。现在他有了这样一种权利，就象欧洲曾经的农奴主那样，可以规定土地上的农民种什么、怎么种，并且，农民必须将一部分农产品比如葡萄交给他，由他将葡萄向其它地区销售，或由他加工为葡萄酒销售，则他就通过对土地的经营进一步得到了超过地租的利润。忽然，他异想天开了，准备在他的土地上建立牧场，这样，他就不再需要这块土地上进行生产着的农民，而是自己直接使用土地进行生产，他能够这样做的根据只能是他同时也对这块土地拥有绝对使用权。绝对使用权也是一种绝对支配权，但仅仅这样一种绝对使用的支配权并不足以使他实现将葡萄园改变为牧场的意愿，这块土地有着农民们祖祖辈辈生活在上面的文化积累，有属于农民们的葡萄架、房屋等，因此，他就必须要拥有这样一种远超越绝对使用土地的支配权——他可以要求并迫使、命令农民离开这块土地，可以赎买乃至无偿剥夺农民们不可迁移的那些葡萄架、房屋等，用当代中国大陆习惯的语言来说，就是一种绝对的动拆迁权利。也就是说，要实现以经济为目的的大面积圈地，除非是在荒无人烟的地方，圈地者必须要具有四种绝对权利，即绝对的土地所有权、经营权、使用权和动拆迁权。这是第一层级的圈地，在这一圈地前提下，也即在这第一层级圈地的经营基础上，在所圈地的范围内，其他圈地者才可以利用、依靠和分享他的绝对所有权、经营权、使用权和动拆迁权进行进一步的圈地，进行次层级的圈地活动。我之所以举大地主这样一个私有者的例子，同时也是要说明，不能因为圈地运动的绝对权利根源，而把圈地运动仅仅看成是具有当代绝对权利的政府才可以做到的个别行为和现象，从而忽略其中的一般经济学规则。也就是说，不管是公有制度还是私有制度，不管是政府还是私人所有者，只要拥有了土地上的绝对权利，就可能产生圈地冲动，并在一定条件下扩大为一种圈地泡沫，而这种泡沫一定首先呈现为一种地产面积泡沫。
依据圈地面积扩张的不同动力、原因和机制，必然也就形成了不同的价格形式。也就是说，圈地的面积泡沫未必一定与圈地的价格泡沫孪生。价格泡沫的前提是价格的非实在性和非正常性，即土地价格为非真实。当土地价格为实在的和正常的，即价格是真实的，则土地价格不具有泡沫。一个极端的情况是，所有第一层级的圈地无论造就怎样规模的圈地面积泡沫，都不发生价格泡沫，因为，第一层级的圈地所圈的是物权属于自己的土地，他的圈地行为并没有发生物权转移，从而也就不形成价格。比如大地主把属于自己的土地圈起来改变用途，他不能自己跟自己进行土地交易，圈地过程本身并不发生价格问题，而只发生动拆迁和土地改造等成本问题。同样道理，当土地国家所有及相应的政府所有情况下的政府进行圈地，即使形成了大量土地抛荒的面积泡沫，但这一行为本身不发生价格泡沫。需要说明的是，虽然这种圈地不发生价格，但依然可以看成是价格的一种特殊形式，它的价格已经内在于圈地成本当中，是一种无价格的价格。
土地价格泡沫发生的前提是价格的形成。形成的价格只能出现于第二、三层级的圈地及土地交易过程当中，也即价格泡沫只会发生在通过第一层级圈地进行的递次圈地和土地交易当中。但是，即使有价格，也并不等于一定会形成价格泡沫。一种可以按照逻辑设定发生的特殊情况是，当有一块具有无限数量的土地被抛售时，这种“无限数量”概念直接证明了圈地的面积泡沫，但也正因为其面积的“无限”，所以，就不会形成价格泡沫，比如将月球上的土地按照每平米1美金抛售，把撒哈拉沙漠土地按每平米10美金抛售，把塔克拉玛干沙漠按每平米100人民币抛售，等等，在自由市场条件下不能形成价格泡沫。但这种圈地一当予以限量，或者象收藏界那样予以“限量发售”，取消了月球、撒哈拉沙漠、塔克拉玛干沙漠的土地无限性，虽然消解了圈地的面积泡沫，却可能也形成了圈地的价格泡沫——这种可能性随着圈地面积有限程度的提高而提高——，比如，在月球上只允许圈一份一平米土地，则该平米月球土地可能被炒作出1亿元美金的价格也不定。这个极端的按照逻辑规则设定的例子，说明了这样一个原则：不管土地数量多少，即使在圈地泡沫当中，在有大量土地抛荒的背景下，当土地或地产面积具有“有限”性概念时，才可能形成地产的价格泡沫，这种价格泡沫发生的可能随土地或地产“有限”程度的提高而提高。地产的有限既可能是一种实际，也可能仅仅只是一种概念，是被舆论鼓动出和广泛的行为暗示出的社会心理和商业心理，而且，由于地球陆地的绝对有限性、一个国家国土的绝对有限性、一个地区土地面积的绝对有限性，与房地产直接相关的土地或地产有限概念十分倾向于被形成、制造出来，因此，土地价格也就总是容易趋向于泡沫化，而在圈地运动当中，即使面积泡沫化日益加深，圈地狂热也更倾向于传播土地或地产有限的心理，就自然容易导致出现圈地泡沫中的价格泡沫。
需要予以特别提醒的是，不能把价格泡沫简单理解为地价的迅猛上涨。泡沫之所以为泡沫，不在于价格的高低，而在于价格的真实程度，只有当价格的上涨超过土地真实价值和市场真实承受能力到一定时，才可以称为价格泡沫。因此，考察价格是否为泡沫价格，根本在于考察上涨了的价格的真实程度。这一点不仅适用于地产，而且也适用于房产。从地产来说，以我曾经担任过镇实业总公司项目部经理的浦东新区某镇工业区工业用地为例，到1995年左右，一方面，这个面积达2.5平方公里的工业区已建和在建的项目只占10%左右土地面积，90%的土地面积处于抛荒状态；另一方面，仅仅通过前两三年的价格上涨，该工业区的地价就从4-5万元/亩达到了20万元/亩左右，上涨速度几乎是一年翻一番的惊人程度。但是，这一上涨了的价格完全可以视作没有泡沫存在，而是价格与价值达到了基本一致。作为第一手土地，或者说最原始的交易地产，在不考虑动拆迁成本的前提下，其最基本的成本构成是：征地费+养老吸费+农业户口转城镇居民户口费+四通一平费（通路、通电、通上下水、通气，土地平整到正负零）。大致的最基本的具体成本价格每亩为：征地费近2万元+养老吸老费8-10万元+转户口费1万元+四通一平费4-5万元，总计每亩应该有的成本价约在16-18万元亩，该成本价加上合理的利润，20万元/亩相当于土地应有的价值，也符合正当的成本+利润交易原则。所以，虽然价格迅速上涨，但其中谈不上水分。正因为这样，在圈地运动形成的危机中，在1995年以后的数年里，该工业区的地价并没有发生上涨。
那么，这种看上去没有泡沫的价格到底有没有泡沫呢？如果有，则泡沫采用了什么样的方式出现？实际上，截止1995年，该工业区全部已经形成交易的土地都低于土地应该有的价值，但这些交易对当地政府及其政府公司的经营来说亏本与否，不属于研究地价泡沫问题所主要考虑的，研究地价泡沫问题所主要考虑的是既成的土地交易价格，也即实际成交地价，因此，就必须考察其实际交易的成交程度即价格支付状况。在所有未建项目土地上，也即在全部抛荒土地的交易中，有一个突出的现象，就是除了极少的或几乎可以忽略数量的地块项目是全部付清土地款的外，基本都只是支付了部分土地款，所支付款项的最低额度是接近于土地成本中的征地费部分。征地费是当地政府及其公司不能截留和机动的成本项，它要全部上缴浦东新区管委会有关职能机构即政府，不上缴就不能实现征地，所圈土地就没有任何合法性，因此，它是实现圈地最基本和最必要的支付底限。另一个非常值得注意的情况是，某些项目地块即使没有向当地付清交易款，也不论他们进行交易的价格是多少，他们却已经将所圈土地转让给了别人，或通过自己的技术处理方法卖给了别人，也即将土地炒了出去。该工业区的这种情况实际揭示了这样一种特殊的土地价格泡沫现象：当在圈地运动过程中形成面积泡沫的同时，出于较低成本进行投机和炒作的动机，就可能会利用地产面积泡沫膨胀的机会，在只支付一部分价格的情况下达到获得土地的目的，这样就实际导致地产只是以虚假的价格实现交易，即实现交易的地价只是停留在合同纸面上的虚幻价格，这种按照虚价实现土地交易即实现实际圈地的地产面积占到全部圈地运动所圈土地面积到一定量时，就不再是一种交易的个别问题，而是构成了圈地运动下的价格泡沫，这与泡沫价格是否相当于或高于或低于地产的真实价值无关。
这种价格泡沫归根结底与土地的有限性有关，但也与土地的足够多密切相关。因为土地是有限的，所以，圈地运动的过程也是地产价格迅速上扬的过程。这种价格上扬反过来又成为圈地运动的强劲动力，比如该镇镇、村两级组织在两三年当中忽然收进10亿元多土地交易款，除了上缴征地费并支付起码的配套成本和农民的青苗补偿外，仍然“富余”了数个亿资金，这对原来全部工业资产不过亿元的该镇政府和村组织来说，似乎一下子“暴富”了起来，陷入了狂热的圈地梦呓当中，既不计算土地出让是否亏本，不计划以后在土地上的必要成本投入，也不考虑4000多名被征地农民的长远保障问题，只是先每个月给这些农民发放生活费，不顾今后是否有能力继续可以这样发放生活费，将手头“余资”提工资、发奖金、建办公楼、造厂房、设公司、开宾馆酒店甚至投机股票等，幻想着进一步价格上扬的圈地可以解决一切问题。之所以可以这样幻想，客观上又跟以为有足够多的土地有密切关系。该镇政区面积21平方公里，本镇控制约2/3面积，已圈工业、商住用地约5平方公里，仍然可以用于圈围的耕地和其它杂边地约5平方公里左右，因此，有足够多土地可以继续进行圈地运动。在价格每年翻一番的预计下，只要继续圈地，即使是价格泡沫，也可以维续数年“暴富”前景，而价格泡沫也同时为未来预留出了一个巨大的讨债空间。在一个只能名义上喊长远发展而实际上只能执行短期发展策略的社会大背景中，这样进行幻想对从事一地实务和微观发展的人来说，是完全具有合理性的。这就是土地有限与土地足够多之间的圈地运动价格泡沫。
但是，正因为土地的足够多，因此，圈地运动发展到一定程度时候，由于圈地的项目规定等条件阻止了大量社会资金不能象股票那样便捷涌入，圈地运动就必然面临——甚至从一开始就面临——投资匮乏窘境，这既促成了价格泡沫的形成，也必然最终造成圈地运动的滞胀乃至停止，从而使土地的有限性日益突出了出来。当政府控制圈地运动扩张时，土地的有限性就更明显地会暴露出来。随着土地有限性的突出，土地价格也就有了继续上涨的基础。但是，这种上涨并没有足够的空间可以进行，而是只能处在土地交易的萧条状态中低增长，这就是1990年代后期的基本状况。这种状况的改变，必须要到挤去圈地运动中形成的面积泡沫和价格泡沫时才会发生扭转。由于圈地运动的工业用地为主的泡沫特征，因此，这种扭转就不可能从工业用地启动，而只能在商业用地和住宅用地中启动。或者，当一个地区的泡沫是以商住用地为主、工业用地为次时，局面扭转的启动点也可能在工业用地上发生。不管怎样，需要一个第一推动力。当有外来资本涌入时，第一推动力可能由外来资本的投资形成。但这种推动只能是缓慢的和分散的，集中、快速的第一推动只能来源于动拆迁。在工业发达地区，动拆迁可能是双管齐下，是工厂和城区居民的动拆迁。城区居民的动拆迁是最基本的，不管在哪里，都是可以寻找到的第一动力。大量城区居民被动拆迁，这些失去固有住所的居民被挤兑出巨量的住房消费，他们这种消费是在数量上具有集中性，在时间上具有集约性，几乎是一种突然爆发出来的一股房产从而也是地产的消费力量，从而导致整个房地产价格启动出了一个高上涨浪潮。在中国，2000年左右或稍晚的几年里，所有房价上涨地区的房价上涨都具有爆发性，也具有一致的特征，即房价的高上涨浪潮一定伴随着大规模甚至是近于残酷的动拆迁浪潮。人们往往颠倒了它们的关系，把动拆迁看成是房价上涨的结果，而没有看到动拆迁正是房价上涨的第一推动力，只是在完成这种第一推动后，才是互相的推动。一方面，动拆迁是房价上涨浪潮的第一推动，并且是房价上涨持久和基本的推动；另一方面，在得到第一推动后，不断上涨的房价又不断刺激着了动拆迁的滚动铺开。而这些，都合成为了建设什么国际化大都市、什么国家级城市之类的理念和口号。北京由于2008年奥运会，上海由于2010年世界博览会和建设金融中心的目标，就有了更漂亮的根据，从而也就在房地产开发的规模扩张和价格上涨上，在综合因素方面成为中国大陆的领头羊。
动拆迁的主流特征，是以中心城区和城区为核心，向周边和沿交通线滚动递进推动。之所以称为主流特征，是因为这一特征占据了中国大陆房地产特别是商住房开发的主流地位，这种主流地位既体现了集中、集约，也体现了一种残酷性。可以根据动拆迁遗留状态把房地产开发分为三种模式：城区和扩大了的城区仅仅遗留历史文化建筑的开发，城区和扩大的城区也遗留下了城中村的开发，基本保留老城区另外开辟新城区的开发。这三种模式一种更比一种具体残酷性。仅仅遗留历史文化简直的开发类型最倾向残酷，因此，这种残酷倾向也会最大可能破坏和压缩历史文化建筑的存在规模，比如在北京，甚至连故宫都成为了房地产商注目的对象。广州由于改革开放比较早，受1990年代末启动的大规模动拆迁残酷性的影响较小，不仅保留了相当规模的老城区建筑，而且保留了大量城中村。另外开辟新城区类型的开发残酷性程度最低，但至少在大城市，不是中国大陆的主流。
向周边和沿交通线滚动递进推动的动拆迁主流特征也就是房地产开发的主流特征，它的残酷性自然也要得到特别的补偿，这种补偿就是房地产价格的高涨。形成了这样一种价格格局：地产价格不受开发可能性的限制，而是由其地理的中心程度决定，越是处于中心城区或靠近中心城区、城区及交通线的，地价则越高；房产价格在总体上与建筑成本没有绝对对应关系，而是与该房产所处地理位置相对应，越是处于中心城区或靠近中心城区、城区及交通线的，房价则越高，建筑成本仅仅只是影响房产价格的一个比较次要的因素。反过来，越是远离中心城区或城区及交通线的，地价和房价则递级较低，它们价格上涨决定于中心城区、城区、交通线两侧的价格上涨。这是一种由中心决定的辐射开发状态，对周边具有强大的吞噬能力。因为这种吞噬能力，城市周边环境宜人的土地就迅速减少，甚至几乎消失殆尽，这样就出现了一种情况，在顶级豪华居住消费形成时，个别得到遗留的宜人土地环境就成为了及其稀缺的资源，这种资源虽然离开中心城区较远，比如上海的佘山山脚周边土地，反而形成了并不低于甚至高于中心城区的地价和房价。
那么，到底是什么因素和力量支撑由中心而边缘等级递降这一价格顺序的呢？通常，经济学家们会轻易归结为地租。但是，不仅房地产价格水平和开发程度，而且经济发展水平和社会发展水平，在大陆各地都可找到这样一个大致的特征，即发达程度大致地与城市中心形成一个同心辐射圆，甚至在一些地区几乎可以用圆规划出发展水平的等级递进层次，分出中心、内圈、中间圈、外圈等，这绝不是一个地租理论所可以解释的。除了地租问题，还涉及权利等级和疆土等级问题。权利等级是由政府权利集中在城市造成的一种等级差，即在中心城区和城区集中了权利，距离越远则权利越下、越分散，而这种权利是一种拥有支配国家财富和国家资本的威权体系。疆土等级是一种对行政区内不同地区进行行政、政策划分的等级差，一般来说，城区的行政和政策等级较高，外围地区的行政、政策等级较低，而这种等级也意味着国家财政和政策资源的分配等级。正是因为权利等级、疆土等级和地租等级的共同作用，便形成了在中心城区和城区的财政投入、资本投入的集中化，从而导致中心城区乃至城区的机构化、办公化、商业化、金融化、信息化、交通化、服务化等等。如果从人口的角度说，中心城区集中了最高密度的就业人口，但居住人口则趋向低密度，在整个城区则趋向平衡，但继续向外扩展则居住人口趋向超过就业人口。从资本拥有来说，越是城区中心的每平米土地和建筑所承载的资本量越大，也即资本集中，但越远离中心城区的每平米土地和建筑所承载的资本量越小，资本被稀释。当资本越集中，则意味着资本的各种产出如利息、利润、国民收入等越集中，而由于这种集中和产出具有明显威权效应的特征，因此，无论是地价还是房价，都不仅仅与地租有关，而是与超越地租的复杂因素也有关。正是这样一个现实存在，因此，在大陆就总是会为了行政区划改变、行政等级的变更、政府机构办公地的迁移等，进行种种微妙的政治、社会角力，简单地说，就是只要抢到权利所在地地位，也就意味着抢到了巨大的财富。
这种格局具有强大的向心力，即各种资源、资本和社会心理向城区和城区中心集中。同时，强大的向心力也是维持这种格局的基本根据，一但失去向心力，这种格局就必然会瓦解、崩溃。因此，从房地产价格来说，不断地促使中心城区和城区的上涨就成为必要，而且只要有机会，就促使形成高上涨率，以在价格上巩固“中心”地位。从这一点说，房地产价格就呈现出了一种无限上涨的、在总体上只涨不跌的基本倾向或趋势。也因此，全国房地产价格上涨就呈现出了这样一种特征，即房地产价格形成区域性的或地区性的高速、集中上涨。从中国大陆整体来看，房地产的平均上涨率或总上涨率并不高，甚至可能很低，但在某些地区特别是一些中心城市，则出现较高或很高的上涨率。在这样的情况下，当出现房地产价格上涨泡沫，就不可能在整个大陆全面出现，而只会集中在一些地区特别是中心城市出现，这正是导致经济学家们争论中国是否有房地产泡沫的重要原因之一。弄清楚了这个道理，就可以为房地产价格上涨泡沫确定一个基本的逻辑前提，即讨论泡沫问题只能是以部分地区和一些中心城市为对象，整个中国大陆不能成为对象，而只能作为基本背景。
那么，应该怎样确定房地产价格的上涨是否属于泡沫呢？一个最简单但并不很准确的评价方法，是将房地产价格上涨与国内生产总值、国民收入和当地人均收入的增长作一个数年对比即可，当它们大致相当时，则房地产价格上涨不存在泡沫；当房地产价格上涨较高或很高时，则一定存在存在着了泡沫。之所以要作数年比较，而不是一年比较，是决定于房地产项目的一般周期，或在假设不存在销售障碍的前提下完成房地产资本一次周转所需要的通常时间，在中国大陆，基于对行政审批低效率的客观承认，可以把这个时间设定为两年；基于两年连续的上涨尚可能不具备明确的事实和趋向，因此，更确凿的考察时间可以设定为三年。但是，这种方法并不准确，因为中心城区和城区的概念本就是模糊的，是难以作精确统计的，而当对一个较大的地区进行总体统计时，又更容易造就统计数字的误区。因此，这种评价方法虽然简单，但更具有参考性，是一种比较方便的参考评价方法。当出现特殊的情况，比如2000年上半期，上海市统计的房价上涨率连续数年超过了20%，则仅仅从这一情况，就可以判定上海出现了房价泡沫，而且，是一种非常明显的房价泡沫。
通常，经济学家和房地产问题专家们喜欢用房价-收入比来衡量是否有房价泡沫。从房价与人们可以承受的能力关系角度说，这无疑是正确的，是一种从市场交易本身切入的简单评价法。由于这一方法来源于西方经济学，因此，缺乏学术原创精神的中国经济学家使用这一方法，自然喜欢与其它国家的房价-收入比数字进行比较，以衡量自己的国家是不是发生房价泡沫，但是，生搬硬套的做法只是个陷阱。首先是房价的内涵不同，别墅与一般民居、贫民窟住宅与高档住宅的面积及其价值到底有多少可比性或可比程度，是很值得研究的；其次，是收入的内涵不同，同样绝对额的收入占总收入（包括有形、隐形福利在内）的比重，两极分化严重条件下统计的人均收入与社会分配比较公平条件下的人均收入，这都是很难有直接类比性的；再次，在一个地区差悬殊的国家与在一个比较均衡发展的国家，房价-收入比统计所确定的地区，到底能比较到什么程度很值得推敲。因此，使用房价-收入比这个方法必须根据大陆自己的实际情况建立更客观、理性的标准。
我以为，房价与收入统计的区域范围自然应该一致，也即必须要具备当地性，当地房价与当地实际人口比较。问题在于，什么是当地人口？一个长期发生谬误的问题是，大陆城市特别是大量使用外来劳动力的中心城市和地区的人均收入显然被大大高估了，一方面，收入总数按照会计原则统计和估算得到；另一方面，人口则是长住户口人数。这是非常违背实际的。事实是，总收入并不仅仅属于拥有常住户口的人口，而且也包括外来劳动力人口，通常，城市越发达则外来劳动力人口比重越高，城市工业产值特别是加工业产值越高则外来劳动力人口比重越高，这些外来劳动力人口同样是甚至是非常主要的购房人口，比如上海市，在2000年后的相当年份里，常住户口人口的购房数量不超过50%，甚至低于40%，将外来劳动力人口排斥在房价-收入比的收入人口之外，既大大夸大了人均收入，也使购房人口大大缩水。
此外必须考虑和不能避开的重要问题是，大陆很少社会福利的制度和企业会计制度充满水分的现实，大陆少数人占有多数财富的状况以及户口制度决定的房屋对人身的束缚所导致的房产必要性，所谓收入的统计既并不能以笼统的统计数字为标准，而应该分阶层进行，并以最低收入人群为底线，将一定比例的最高收入群体都去掉，比如去掉10%或20%左右人口，以地区内80-90%人口的实际收入为基础统计，这样才可以比较接近真实地反映出一个地区内绝大多数人口或人口主体的真实收入状况，以及他们可以具备的真实购房能力与房价之间的关系。
相关的一个问题是，一个就业者或一个典型家庭到底需要多少年才可以买到满足基本满足生活需求面积的房子才是合理的？应该设定三个基本前提：第一，婚前的单身就业者和婚后家庭成员不应该也不能够将全部收入用于购房，用于购房的支出只能占他（她）或他们总收入的一部分。比如，一个地区平均的开始就业年龄是20岁，婚龄是26岁，人均真实年收入是12000元，去除他必要的各种保险金开支和社会平均的生活消费开支，剩余3000元/年，则其可以用来购房的支出就占他（她）月收入的30%，年总金额为3600元，20-26岁7年总计25200元，假设社会发展价值观更倾向于年青化价值，则该金额就应该是支付房价的首期标准。如果社会确认的原则是婚后30岁有房，则夫妻两人20-30岁总收入中应扣除社会平均的结婚开支和生育开支，假设两项开支各为12000元，则家庭可以用于购房的总金额为55200元，该金额应该是购房首期支付标准。如果社会完全根据市场价值而不考虑社会人道价值，按照平均的购房年龄确认原则，如果购房平均年龄为35岁，并且不考虑赡养老人的支出和只按照一对夫妻一个孩子标准，则夫妻两人总收入中扣除抚养孩子费用，假设孩子出生于他们30岁，抚养费用为300元/月，则3600元/年，总共6年计21600元，他们可以用于购房的总金额为69600元，则该金额应为社会平均的可以支付购房的首期标准。这些计算在实际中应该加入收入增长率和社会的通货膨胀率或物价上涨率因素。
第二，不应该要求人们终身支付购房款，而应该设定社会平均的可以支付清楚房款的年龄。比如可以按照青年化价值标准假设夫妻两人在30岁付清房款，可以假设按照人们在就业年份达到一生全部工作年份的一半时付清房款，可以根据完全的市场原则按照社会平均的付清房款年份为标准，可以按照不人道价值的原则假设人们直到退休才付清房款。从社会的公正性角度说，也应该加入失业率因素以在人们的就业年份中进行扣除。不管怎么设定，都要有一个社会可以现实接受的付清房款年份标准。
第三，应该承认买房者购买不动产不仅是解决自己居住问题，而且也是一种永久性投资，因此，作为投资就应该获得合理的“收入”，或者说回报。这种“收入”或回报应该包括两个方面，一是当地社会平均的年租房收入，一是决定于房产技术年龄与付清房款年数之间的比例。如果房屋技术年龄为70年，假设其为一手房，从第一年起就被购买，购买者付清房款年数占房屋技术年龄50%，则其获得投资总回报就是35年房屋租金收益与35年房屋完全产权；付清房款年数为房屋技术年龄的30%，则其获得的投资总回报就是21年房屋租金收益与49年房屋完全产权；付清房款年数为房屋技术年龄的20%，则其获得的投资总回报就是14年房屋租金收益与56年房屋完全产权。相应的购房净“利润”率即净回报率合理性应与社会投资的年平均利润率基本平衡才是公正的。如果社会平均的投资年利润率为10%，则：购房总支出=首期支付房款+分期支付房款总额+分期付款贷款利息总额，购房净支出=购房总支出-分期付款期间房屋租金收益，购房净支出应该回收年数=购房净支出/购房净支出*社会投资年平均利润率10%=10年，购房净支出实际回收租金总额=购房净支出应该回收年数10年*年租金收益，购房净支出实际回收年数=购房净支出/年租金收益，则，购房净支出实际回收租金总额与购房净支出基本一致、购房净支出实际回收年数与购房净支出应该回收年数基本一致，那么，购房净“利润”率或净回报率就与社会投资年平均利润率基本平衡，是公正的。但是，这当中必须要特别留心一种绝对不公正情况的出现。社会投资即使利润率较低，只要其利润率不低于通货膨胀率，则资本总量具有永久不减少性，但房屋的技术年龄决定了购房投资在购房后达到这个年数时，全部投资就归于零，基于这种情况，工商业不动产规定了折旧原则，但住宅则并不存在折旧这一会计原则，而只能扣除其技术年龄，因此，假设房屋技术年龄为70年，则当购房总投资支出等于或超过70年租金总收益时，或者当购房总投资支出实际回收年数等于或超过70年时，那么，这种购房就一定处于了绝对不公平状态。
可见，房价-收入比并不是一个可以简单使用的衡量泡沫的工具，而是必须在根据本国实际制定出公正、合理的具体规定后，才可以比较精确地使用。遗憾的是，中国至今没有形成一个具有足够说服力的自己的房价-收入比标准体系。在这种情况下使用房价-收入比，就只能取这一工具的精神实质，采用并不精确但可以保证公正的经验原则，以衡量房价泡沫。可以有两个具体方法：一是看当地大多数人口是否有-力承受相应的房价，可以把房价分成数个档次，把大多数人口的收入也分作数个档次，彼此相对应，考察其购买能力，比如当地一般住宅房为3000、6000、9000元/平米三个档次，则大多数人口的收入分为三个档次，当在总体上都不能承受相对应的房价时，则房价为泡沫化；一是看房产的年增值率或涨价水平，并与社会投资平均利润率对比，特别应该注重二手房的年利润率，当社会投资年平均利润率为10%时，包括年租金收益在内的二手房年利润率远超过10%，则房价为泡沫化。这后一种方法与房价-收入比的内在规定有关，但在形式上可以不看作是使用房价-收入比的一种方法，而可以看作是一种市场交易的衡量方法。
与社会投资平均利润率比较评价房地产泡沫这样一个原则，是经济学家们经常忽略的。事实上，无论是房地产商还是购房者，他们的资本或资金注入都具有投资性质。即使购房者购房纯粹是为了自己居住，也是个人或家庭不动产的投资，是减少自己的租房支出并赚取收回投资后的完全产权收益，只是这种投资不得不处于房屋技术年龄的限制之下，具有绝对的年限底线，既是这种投资的特殊性，也是比之社会投资的劣势特征，具有不可抗拒性。如果确认了这样一个投资性质，那么，衡量房地产泡沫就应该与社会投资平均利润率进行比较，根据它们是否达到平衡评价泡沫问题。
购房者的利润率问题前已述及。房产开发商的利润率评价也需要确定相对原则。这需要统一两个切入点：一是资本利润率，一是资金周转周期。系于房地产具有可囤积性这一经营特征，资金周转周期不应该根据项目完全实现销售计算，而应该根据项目周期核定。之所以如此，是因为可以把项目完成看作是资金已经实现，购买一块生地完成土地建设可以视为资金注入目标已经实现，建设10万平密住宅区建设完成可以视为资金注入目标已经实现。资金周转周期具体可以有两种确定方法：一是绝对周期，一是行业平均周期。绝对周期是从项目签约注入资金开始，到完成建设获得正式销售许可止，这一周期的时间可以通过对政府审批制度周期及正常的建筑时间进行技术累加核算。由于政府审批制度所具有的官僚主义，及建筑工程时间的人为控制，并且它们都可以被利用来作为达到囤积目的的延长项目报批、设计、建设、验收时间的手段，因此，绝对周期可能仅仅只成为一种理论周期，这样，就可以考虑以行业平均的项目周期为比较切实的依据。两种周期接近或一致，在不考虑政府审批程序制度本身的官僚主义程度前提下，则说明政府审批的官僚主义程度最低或接近于无，并且建设效率为正常，资金周转周期为最合理。一般来说，从土地购买到房屋建设完成过程不会在一年内完成，而可能需要两年乃至三年以上，则房地产项目利润率应是一般社会投资年平均利润率的数倍，比如，假设社会投资年平均利润率为10%，房地产项目资金周转周期为三年，则正常的房地产项目利润率应为30%；如果大大超过，达到了50、60%等等，成为暴利项目，则意味着房地产泡沫化。作为中国大陆众人皆知的暴利行业，这一事实毫无疑义地说明了房地产的泡沫化现象。
在地产紧俏的情况下，前述圈地运动中的地价泡沫就不能出现，卖地者通常不会允许卖地者以虚假的支付手段获得土地。因此，地价的上涨与支付的真实性达到一致。通过1990年代后半期的土地控制，圈地运动中的地产泡沫被挤去。之后是地价的高速上涨。这种上涨在总体上说，由于脱离了土地成本和正常利润率，比如前述浦东某镇的商品房用地，虽然征地成本不变，但2000年后三、四年里，地价从60万元/亩迅速攀升为80、100乃至200万元/亩。但是，从土地的市场价值说，又不能轻易确定这种攀升是一种泡沫化，它似乎与土地的价值相符合着。以泡沫为基本特征的非泡沫化，这正是地价上涨的泡沫化复杂性所在。土地，只要讨论土地，绝对垄断与威权就是最基本和最重要的考虑因素，但是，当地价的虚假支付泡沫被挤去后，地价的高速上涨就呈现出了资本密集的倾向，这时，绝对垄断就被自然削弱，在一个地区，特别是当地区趋向较大时，比如由乡镇而县（市）、由县（市）而地（市）、由地（市）而省（直辖市）、由省（直辖市）而整个大陆，由于绝对垄断企业并不意味着资本的绝对大及行政化地位的唯一，绝对垄断就必然逐步弱化掉绝对垄断能力和地位，但是，威权则相反，行政级别越高则控制和干涉地价的能力越强，越具有对土地的整体规定权利。当这种权利采取了限制土地开发面积甚至限制土地最低价格的政策时，则就消解了土地的无限性，使土地呈现为绝对的、全面的有限状态。由于土地无限性被消解，地价就绝对、全面上涨，当房价一定时，地价的这种上涨就挤兑掉房产利润，导致房产开发规模的缩小；当房价不一定时，地价的这种上涨就维持原有的房产利润率，甚至成为房产利润率获得进一步提高的推动因素，从而导致房价上涨。由于土地的有限性导致土地稀有性所形成的土地价值提高，这种地价泡沫就恰恰趋向非泡沫化，但是，当它的非泡沫化达到极端，也即由此已经无法推动房价上涨，并挤兑掉一定程度的房产利润时，房产投资就涌向地产投资，但当地产被政策限制为不吸纳增加开发资本时，即土地开发完全被威权直接支配或被绝对垄断支配时，地价就成为不能实现的价格，地价在它的上涨最极端处就忽然改变了性质，从非泡沫化演变为虚假性高地价的泡沫。这时候的地价不仅从基本的角度说是泡沫化的，而且从主要的特征上说也是泡沫化的。
形成地价涨到极端处泡沫的基本前提是政府对土地交易的直接操纵，其基本的动机是以交易的名义限制乃至消解土地交易的实现，也即是交易市场上的不交易策略，同样的动机也可以成为一些地产商谢绝交易的手段。不管怎样，只要当这种泡沫维持一定时间，就会成为促成地价进一步上涨的兴奋剂。当同样的前提出于另一个动机，也即在政府追求投资的产出效应如国内生产总值、税收等时，就可能出现完全逆向的泡沫，可以称为赠送泡沫。所谓赠送泡沫，在土地交易的直接表现形式上是土地以接近于零的地价实现，卖方是以赠送的方式向买方转让土地。这样做并不是没有实在的交易地价存在，而是抛弃实在的交易地价并作为参照，以之充分证明赠送态度，因此，土地交易的实在价格就被接近或完全虚化，成为一种泡沫化地价。这种情况可以看成是圈地运动中虚假支付泡沫的极端化。能够进行赠送的基本背景是威权的保证，这种保证至少涉及这样几个方面：由政府财政承担土地成本，并因此需要具备最大化降低土地成本的行政能力；行政系统可以保证项目最方便地进行投入、建设和投产；行政和司法具有足够的对买地方不启动或延缓投资项目的行为进行严厉监督和惩罚的能力，也就是说，这样做的地区通常具备缺乏法治的环境条件；虽然并一定在圈地运动中发生，但一定是在相当大面积圈地行为中发生，有足够的土地可以采取赠送这一方式。由于土地的赠送是以中长期追求国内生产总值和财政收入为目的，因此，就通常发生在工业用地领域内。
同样的情况也可以发生在商业用房产的租赁当中，也既通过赠送或类似赠送的方式吸引资本投入，以提高该地区中长期的国内生产总值和财政收入，从而导致商业用房产的租赁价格出现赠送式的泡沫化。但是，商业房产租赁价泡沫通常不会出现完全的赠送，而是一种低价化潮流，这种低价化潮流趋向于零价格，当接近或达到零价格的极端情况时，就成为赠送的泡沫，也即赠送泡沫是低价泡沫特殊的极端状态。商业房产租赁价低价化泡沫有几个关节点，首先是放弃商业房产投资的资金回报，而仅仅以追求获得折旧为目标；进一步，是放弃折旧，只以不变价格的资金成本回收为目标；再低价化，则是进入几乎崩溃状态，任何成本回收都放弃，只以物业维护和水、电等日常消耗为维持目标。
需要特别指出的是，商业房产的这种泡沫一定是以商业房产的面积泡沫为基础的。就跟地产面积泡沫的抛荒类似，商业房产的面积泡沫直接体现为一种空置状态。这种空置状态有两个层次表现，一是尚不能直接使用的建筑框架或白胚空置，一是使用中的营业面积空置。需要指出的一个突出现象，是办公楼出租率与宾馆入住率的低比例所导致的空置率，几乎可以视为整个房地产面积泡沫及其它一些泡沫类型和社会投资增长状况的衡量器。这是我在1990年代浦东开发中经验发现的规则。租赁办公楼和入住宾馆不仅仅只是一种消费现象，而且更是一种资本携入现象，当一个地区办公楼租赁率较低和宾馆入住率较低时，则投入和聚集该地区的资本总量较低；当一个地区办公楼租赁率较高和宾馆入住率较高时，则投入和聚集该地区的资本总量较高。当一个地区投入和聚集的资本量较低时，则资本需要占用的房地产面积较低，从而可能影响房地产价格为较低；当一个地区投入和聚集的资本量较高时，则资本需要占用的房地产面积较高，从而可能影响房地产价格为较高。但是，从商业用房的价格来说，由于对它的使用主要是一种资本再生产行为的一个环节，因此，只有低价化的泡沫，没有价格趋高的泡沫。这是商业用房泡沫化与住宅价格泡沫化的鲜明区别。
住宅价格不存在也不会发生低价化泡沫，而只会发生高价化泡沫。正是因为这个特征，而且经济学家通常总是只注意到住宅价格，就把高价化泡沫混淆为了整个房地产的泡沫。但是，不仅是高价，而且也是低价，住宅房都会发生面积泡沫问题。当房价较低时，虽然价格本身并不存在泡沫问题，但仍然会有几种原因导致面积泡沫即大面积空置发生：一，房产开发速度过快，社会购买力不能跟上，不能形成相应的足够购买动力，从而导致房屋空置；二，发生行业性的房产市场预计错误，房产商宁愿采取囤积的方式等待价格上涨，从而导致空置；三，房产的地理、配套、技术指数、质量等大面积不能符合消费者的要求，从而导致空置；四，在预计房价上涨率高于贷款利率并能够获得维持费用时，当地产供应量严重缺少，不能实现通过新项目开发进行资金周转时，不能选择脱离行业的房产商就自然选择囤积房屋以获得利润，这样就可能导致形成面积泡沫。当房价本身处于泡沫化状态时，囤积投机成为房产面积空置的强大动力，从而更可能导致房产的面积泡沫发生。这一点，正是2000年后，中国大陆在房价逐步形成涨价泡沫时，也形成了比1992年后的圈地运动中规模更大的面积空置数量的原因。
现在，可以对房地产泡沫的种类作一个总结了：
无论是地产还是商业用房、住宅房，在一定的条件下都可能形成面积泡沫和价格泡沫。因此，房地产泡沫就包括面积泡沫和价格泡沫两方面。面积泡沫是在房地产所有主要领域都可能发生的现象。价格泡沫并不等于就是高价化，即使在高价化当中，商业用房并不会发生价格泡沫。价格泡沫也可以在合理价格情况下和低价化中发生，它的主要特点是价格的虚假化，但是，这种情况不会发生在住宅房领域。具体说来，房地产泡沫的种类如下：
一，地产面积泡沫。这种泡沫的形成与圈地运动或大规模圈地活动有着密切关系，由对土地的绝对垄断与威权所造成，根本说来，就是由政府所造成并推动。这种泡沫的化解同样也必须依赖于政府，由政府进行土地开发和交易限制达到。
二，商业用房面积泡沫。商业用房面积泡沫直接的诱因是资本吸引和聚集，根源于政府对中长期国内生产总值、财政收入等资本产出指标的追求，在这种追求中，由于“楼堂馆所”的建设规模大大超过资本聚集速度，大大超过资本的生产、经营需求，从而导致大面积空置，从而形成商业用房的面积泡沫。在这一泡沫中，办公楼与宾馆的出租率与入住率有着突出的意义。商业用房面积泡沫虽然由政府所根本造成和推动，但它的化解并不直接决定于政府，而是必须决定于资本的聚集数量和速度。
三，商品住宅房面积泡沫。无论是否存在价格泡沫，房价高还是低或是否合理，商品住宅房都有可能出现面积泡沫，形成大面积的空置数量。它既可能是政府规划及住宅计划的问题所造成的，是由行业性的市场使用需求量预计错误造成的，也可能仅仅只是由住宅开发的地理选择、建筑技术指标的不适合、不妥当等因素造成的，但是，最主要的原因也是造成面积泡沫形成的最强大推动力，是由房产商为了追求预计的利润进行囤积造成的。化解这一泡沫主要是三个相互关联的因素：一是空置时间导致的房屋技术年龄缩短决定了房屋不能无限止囤积，二是资金周转压力增加，三是实现囤积利润目标已经达到。从政府角度说，当采取的金融政策宽松，减少了房产商资金周转压力时，则鼓励并推动囤积；当进入政策紧缩增加房产商资金周转压力时，就可以压缩囤积，从而降低这种面积泡沫。虽然土地供应减少到一定时会推动囤积，但土地供应的增加并不一定可以减少囤积。
四，虚假支付的地产价格泡沫。虽然从某块地产来说不论什么价格都可能出现虚假支付，但虚假支付要形成泡沫，却只能在圈地运动或大规模的圈地活动中才能形成。这种泡沫的基本特征是不论地产价格是否合理，地产交易是以支付较低比例实现，从而使地产价格虚假化，未支付的价格部分转化为长期债务。通过这种虚假支付，土地交易获得了面积泡沫的形成和增长。当土地供应主要以有限性为特征时，这种泡沫就不能发生。发生这种泡沫主要是由政府推动和造成的，它的消解也必须由政府实现，通过土地紧缩政策将土地供应增长速度压缩到低于地产资本的投入速度，从而挤去泡沫。
五，赠送交易的地产价格泡沫。这种泡沫可以看成是虚假支付地产价格泡沫的一种极端形式，但与虚假支付地产价格泡沫不同，其交易价格是真实兑现的，但是，这种真实兑现的交易价格为零或接近于零。这种泡沫集中于工业用的地的交易，并会蔓延到商业用地领域。赠送交易的地产价格泡沫由绝对垄断和威权造就，基本动因是政府对国内生产总值、财政收入等中、长期资本产出要素的近于疯狂的追求，它的化解也同样决定于政府政策。一般来说，出现这种泡沫的地区是经济、社会发展比较落后的地区，因此，这种泡沫的化解也跟一个地区经济、社会的发展有关。
六，极端高价化的地产价格泡沫。将地产价格抬高到极端化，使交易实现趋向于零，这可以是任何一个地产商以交易的名义谢绝交易的技术性手段，但不能够形成地产价格泡沫；当土地和地产交易为政府所控制时，就会形成这种泡沫。虽然这种泡沫限制了地产交易量，但总是会成为地产交易价格获得实际抬高的强大的兴奋刺激剂，使实现的地产交易价格快速上涨。这种泡沫的化解只能由政府自己负责。
七，商业用房产的低租赁价格泡沫。当房地产资本蜂拥在某个地区，形成大规模商业用房产而缺乏经营资本时，房产资本会倾向于采用低租赁价格以弥补损失或维持资本周转，从而形成商业用房产的低租赁价格泡沫。但是，没有威权背景下的房地产资本不会这样集聚，而他们的集聚又是更大规模的经营资本的集聚，因此，只有为了更大规模积聚经营资本的威权才会造就房地产资本的集聚，从而造就商业用房地产出现低租赁价格泡沫。威权或政府一当造就这一泡沫，本身就不能化解这一泡沫，而只能仰赖于经营资本的引入和集聚。
八，住宅房的高价格泡沫。由于住宅房是生活性最终消费，因此，住宅房不会发生低价格泡沫，而只会发生高价格泡沫。这一问题的核心是对泡沫的评价或衡量，有了客观、理性的评价或衡量，也才可以看出泡沫形成的直接原因，从而也就可能确定化解泡沫的方向所在。具体说来，可以从这样一些方面进行评价或衡量——
1，从收入-房价比关系进行的评价。
A，基线绝对泡沫。当一个社会的收入差距较小，或虽然社会收入差距较大但有充分住房福利时，社会平均的收入是有意义的。但一个社会的收入两极分化较大或人们贫富悬殊时，并且这个社会又不存在充分的住房福利，则社会的平均收入不具有意义。特别是当一个社会的人口不可以自由流动或虽然可以自由流动而不可以自由迁徙时，最低层次的房价就应该可以由社会最低收入阶层承受。当社会最低收入人口不能承受所实际生活地区最低层次房价时，就不能获得必要的居住，这部分人口达到一定程度，比如最低收入人口的30%，总人口的10%，那么，就可以认为房价处于其基线的绝对泡沫状态。房价的基线绝对泡沫与最高房价无关，基线不约束最高房价，基线绝对泡沫不证明高端房价存在泡沫。因此，任何一个国家和地区的高端房价都可以无限上涨，其上涨不等于这个国家和地区的房价就是泡沫上涨。
B，主体绝对泡沫。主体是指一个社会的人口主体，由此也可以引申为他们也是社会的收入主体。但是，收入主体不等于这部分人口拥有了社会全部收入的主要部分或主体部分，比如，当一个社会20%的人口拥有80%的总收入，而80%的人口拥有20%的总收入时，20%的人口可以称为社会的财富主体，80%的人口是社会的收入主体。当社会收入主体不能承受该国家或地区平均的房价时，则意味着这个国家或地区的人口主体处于了绝对居住危机中，房价处于主体的绝对泡沫状态。主体绝对泡沫不约束最高房价，不证明高端房价存在泡沫，反过来说，就是社会财富主体拥有的承受力不能证明房价不存在绝对泡沫，因此，当市场趋向于从财富主体赢取利润并使房产市场处于供不应求的繁荣状态时，恰恰就可能造就房价的主体绝对泡沫。
C，阶层相对泡沫。可以根据人们的收入状况区分出一定的阶层特征，这种阶层特征在总体上一定体现为包括住房消费在内的消费特征，因此，就应该按照一个国家或地区房产市场的全部房价，区分出一定的层级，比如将收入人群区分为高、中、低三个阶层，相应地将客观的市场房价区分出高、中、低三个层级，予以对应比较。当一个社会的人口可以自由迁徙时，如果一个地区最低层级的房价不能为这个地区低收入阶层乃至中等收入阶层承受，则房价发生了调整该地区收入人口结构的作用，房价的上涨不等于泡沫上涨。当一个是社会的人口不可以自由迁徙时，也即一个地区的人口只能在这个地区工作、生活，或即使能够到其它地区工作、生活也必须维持在该地区的人身关系，则这个地区的房价就必须要能够为该地区相应层次的收入人口所承受，不然，就说明该地区的房价已经形成了阶层性的相对泡沫。
2，人道主义的或掠夺程度的评价。当一个社会经过长期的住宅紧缺后，人们就普遍陷入在居住困境当中。在这一前提下，特别是当一个社会人口不能够自由迁徙时，这种长期积累的居住困境就会成为资本的掠夺方向。当掠夺趋向疯狂，就必然会推动和刺激出房价泡沫。因此，可以从人道主义的或掠夺程度的角度评价房价泡沫。
A，掠夺家族的房价泡沫。当人们试图解决一般居住条件时，比如一个社会认为一般居住条件是具备一间供夫妻使用的卧室、一间供孩子使用的卧室、一个供接待客人和吃饭的客厅、一个厨房、一个卫生间、一个阳台这样的套房，房价不能由居住的有收入成员比如一对夫妻承受，而必须要依赖不居住在这房屋里的成员比如夫妻双方的父母乃至他们的兄弟姐妹甚至将来成长了的孩子共同承受，则该房价是违背人道主义的，已经利用社会的亲情对非居住成员进行了掠夺。进行这种掠夺的房价，是掠夺家族的房价泡沫。
B，掠夺终身的房价泡沫。房价达到掠夺目的并不一定要通过掠夺居住者家族的方式，而可以仅仅掠夺居住者。对居住者进行掠夺的特征，是居住者必须通过终身积累才可以支付全部房款。也就是说，当人们购买住宅房产时，也就必须要付出终身失去完整的人身自由的代价了，按照当下流传的说法，就是成为了房产商与银行合谋下的“房奴”。这种终身性的非人道主义程度，最高的是人们的一生代价，较低一级程度是退休前的代价，再较低程度是人们付出全部中、青年时代的代价。凡是需要人们付出全部中、青时代以上代价的房价，属于掠夺终身的房价泡沫。当掠夺人们的一生，掠夺到了人们的退休金份额，并仍然不足以使人们承担房价，还需要对居住者的家族成员进行掠夺时，房价的泡沫程度最高，其非人道主义和掠夺程度达到极端。
C，掠夺消费的房价泡沫。无论是被掠夺终身还是被掠夺家族，都不等于居住者放弃正常的消费。当人们放弃正常的消费仍然不能承受房价时，就可能不再做放弃消费的打算。但是，当人们放弃正常的消费能够承受住房价时，通常就会选择放弃正常的消费，以换取对住房这一最基本需求的消费。放弃正常的消费不是选择节俭的生活方式，节俭的生活方式仍然是正常的消费方式，放弃正常的消费是将自己的消费水平压制到社会一般水平以下，主要以维持生存和最起码的发展为目标，比如，青年人结婚不得不选择放弃举办婚礼，夫妻不得不选择在婚后相当年份里不生育以减少生育与抚养子女的开支，等。人们为了房价的放弃消费，也就是资本对人们消费的掠夺，但是，相比较掠夺家族、掠夺终身来说，其非人道主义程度较低。掠夺消费的房价泡沫对国民经济直接造成的后果，是消费的普遍和长期低迷。
3，国民经济宏观指数的比较评价。
A，相对国民收入的房价泡沫。国内生产总值增长既可能是高效益的，也可能是低效益的，而房价增长则是一种社会财富的再分配方式，因此，不能将国内生产总值增长率直接与房价上涨率挂钩，更不能将它们予以直接的平衡。简单地按照国内生产总值增长率评价乃至控制房价上涨率是非常错误和荒唐的。当国内生产总值增长率较低，房价可能以非泡沫的较高比率上涨；当国内生产总值增长率较高，房价增长率可能较低。虽然国内生产总值是国民经济最重要的衡量指数，但对评价房价上涨率只具有参考意义。具有直接意义的是国民收入增长指数。国民收入增长是社会新产出净物质财富的增长，当房价上涨率低于国民收入增长率，则说明住宅部分的房地产财富可能流向了其它社会物质财富领域；当房价上涨率高于国民收入增长率，则说明社会其它领域物质财富可能流向了住宅部分房地产领域。当社会其它领域财富以一定的程度持续流向住宅部分房地产领域，则意味着房价出现泡沫或泡沫化。这一原则是否能够成立必须要参考房产交易总量增长率与国内生产总值增长率之间的关系。当住宅房产交易总量增长率低于国内生产总值增长率，即使房价上涨率高于国民收入增长率，并不等于房价趋向泡沫化或形成泡沫；当住宅房产交易总量等于或高于国内生产总之增长率，而房价上涨率持续一定时期高于国民收入增长率一定程度，则意味着房价趋于泡沫或形成了泡沫。
B，相对人均收入的房价泡沫。社会人均收入与房价之间的关系分两个方面，一是人均收入数量与房价绝对额之间的比例关系，一是人均收入增长率与房价上涨率之间的关系。当一个社会比较均富，或虽然贫富分化比较严重但低收入阶层拥有足够的住房福利时，人均收入数量与房价绝对额之间就具有比较直接的对应关系，但是，当一个社会贫富分化严重并缺乏足够的住房福利时，人均收入与房价就必须层级化才可以找出它们之间的直接对应关系，这在前述房价-收入比评价中已经具体说明。几乎是同样道理，人均收入增长率与房价上涨率之间也有近似的对应关系。当一个社会比较均富或不均富而有足够住房福利时，如果房价上涨率持续高于人均收入增长率一定程度，则房价趋于泡沫或形成了泡沫。当一个社会贫富两极严重分化并缺乏足够的住房福利时，房价上涨率和人均收入增长率都应该分层级统计，或至少人均收入增长率必须分层级统计，最高层级房屋房价上涨率和最高收入阶层人均收入增长率只有参考意义，当房价上涨率或普通房屋房价上涨率持续高于相应阶层或社会中、低收入人群的人均收入增长率时，一般来说，房价就是泡沫房价。
4，投资回报率的评价。这是以社会平均的投资利润率为基本参照的评价。
A，与开发利润率相关的房价泡沫。开发利润率是指投入住宅房产开发的资本所获得的利润比率。当开发利润率较之社会平均投资利润率低时，则不仅社会资本不会进入住宅房产开发领域，而且住宅房产领域原有资本也可能流失。当开发利润率高于社会平均投资利润率时，社会资本就会向住宅房产开发领域流入和集中，导致这个领域资本总量增长。一个行业领域资本总量的增长有可能产生两种直接的相反结果，一是引起产品价格下降、利润率降低，一是进一步哄抬价格，促使利润率提高，当产品形成周期较长，这个较长周期就更容易促使资本的流入和集中，从而导致出现一种利润炒作也即价格炒作倾向，使这个领域的利润率进一步持久地趋向脱离社会平均投资利润率。住宅房地产领域正是这样一个典型的领域。这样进一步持久趋向脱离社会平均投资利润率，就是房价的泡沫化。因此，当住宅开发领域的利润率持久高于社会平均投资利润率时，就形成泡沫房价。
B，与住宅转手交易利润率相关的房价泡沫。这种情况也可以称为住宅的囤积泡沫或投机泡沫，因为，囤积和投机是房价泡沫中的两个显著特点。当上涨的房价可以为房产囤积提供高于社会平均的投资利润率时，一定是房价上涨率高于了社会平均投资利润率，这时，社会资本就会购置并囤积房产。从社会资本囤积房产来说，恰恰又遇到了开发商的拦截，开发商出于同样的目的，更容易选择囤积道路以增加利润，从而就导致市场房产供应量减少，这样就进一步刺激了囤积利润率上涨，并形成投机热潮。一方面，是住宅在开发商手上大量空置；一方面，是住宅市场供应紧张。一方面，是需要居住的人们买不到住房；一方面，是人们手里有大量非自己居住的房产。
C，与购房回报率相关的房价泡沫。即使人们购房是自己居住，也是事实上的投资行为，所居住房产可以被按照市场价格评估其价值，因此，一切购房都存在着回报率问题。购房回报率主要由租金收益和完全产权收益两部分构成。当购房回报率是按照购房净支出计算时，就是购房净回报率。当购房净回报率与社会平均投资利润率基本一致，则房价为正常。当购房净回报率高于社会平均投资利润率到一定程度，则房价处于泡沫化状态。但是，当购房净回报率低到接近于零，则房价又是非人道主义的。
综合以上，任何一个切面都可以对房价泡沫进行评价，但它们的侧重点各自不同，因此，又不足以全面把握房价泡沫问题。对房价泡沫进行全面评价，需要从多个切面进行，这样才可以得到更确切的把握。
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