动拆迁、耕地保护与房价

动拆迁、耕地保护与房价

顾则徐

有两种土地，一种是生地，一种是熟地。从房地产开发角度说，生地是还不能直接进行建筑的具有原始性的土地，比如耕地、林地、山地、草地、水地、菜地及各种杂边地等，这种土地必须做成熟地即进行平整并至少通路、通水、通电后，才可以进行建筑。已经直接可以建筑的土地是熟地。熟地可以通过对生地进行改造获得，也可以通过将已经建设的土地上原有建筑拆除获得。通过拆除建筑并迁移与这些建筑直接相关的其它不动产、动产和人口获得土地，在中国大陆通常的说法就是动拆迁。

从城市特别是中心城市的房地产业来说，获得熟地的基本途径是进行动拆迁和侵圈生地。一般来说，动拆迁不导致建筑群落占地面积增长，侵圈生地则导致建筑群落占地面积绝对增长。动拆迁获得的土地通常价格较高，因此房产的土地成本较高。侵圈生地获得土地是地产的第一手交易，是最原始的地产，价格通常较低，但作为房产的土地成本必须至少考虑“三通一平”成本，当地块距离“三通”接口距离远到一定时，其成本为绝对大，而侵圈生地的原则恰恰是追求其原始价格，因此，侵圈生地一般是从城区或交通线向边缘展开，最可能侵圈的恰恰是一个地区最优良的耕地。

无论是动拆迁还是侵圈生地，都可以分为绝对与相对两种类型。绝对动拆迁是动拆迁方拥有绝对权利，被动拆迁方即使可以在补偿价格上进行一定程度的讨价还价，但在必须接受动拆迁这一关键点上没有商讨权利，因此，所谓的补偿讨价还价也只有形式意义，不具有实质性的讨价还价权利。相对动拆迁是被动拆迁方拥有同意或不同意被动拆迁权利的动拆迁。绝对动拆迁来源于动拆迁方的绝对权利，也即单方面绝对权利，这种权利根源于土地的绝对所有权，也即土地所有者不仅拥有土地的所有权，而且拥有使用土地的绝对权利，可以指令土地使用者或承租人终止土地使用或承租。当这种土地的绝对权利为国家也即政府所有时，由于行政和司法的支持，就达到绝对最大化。相对动拆迁的前提是被动拆迁方物权的绝对性，动拆迁方可能拥有土地，也可能土地为被动拆迁方或第三方拥有，即使这样，被动拆迁方的绝对物权限制了动拆迁方或第三方对土地的使用权，甚至消解了动拆迁方或第三方的土地使用权，动拆迁方要实现对土地的重新使用，就必须与被动拆迁方就被动拆迁方的物权进行平等交易或以交易的方式进行赎买，而不是什么补偿，更不是剥夺。侵圈生地与动拆迁的基本道理一样，也分为绝对与相对两种类型。绝对侵圈是侵圈方对土地拥有绝对权利，这种绝对侵圈权利即可能是建立在对土地的绝对所有权基础上的，也可能是建立在对土地名义上的不所有、本质上的绝对所有基础上的，同时一定是建立在对土地的绝对使用权基础上的，它既可能是没有任何补偿的侵圈，也可能对现存土地使用者采取补偿而不是赎买的方式。相对侵圈是作为土地所有者或使用者的被侵圈方拥有绝对权利，这种绝对权利只可能按照交易方式或赎买方式转让出去。

中国大陆的土地分国家所有和集体所有两种，国家所有是绝对的所有，集体所有仅仅只有形式上的意义，或者说是实质上的国家所有、名义上的集体所有，因此，在绝对的意义上，全部的土地都属于国家所有。所谓的国家所有仍然只是一种名义，一当落实到实处，就只是政府所有，是名义上的国家所有、实际上的政府所有。但是，国家所有的名义不是空洞无物的，它的意义在于，政府不仅可以绝对支配直接在政府名义下的土地，而且也可以以国家所有的名义绝对支配不直接在政府名义下的土地，这样，政府就绝对支配了大陆的全部土地。正是这种绝对支配，在绝对威权之下，也就是在土地上物权所有者和土地实际使用者不掌握绝对物权和绝对土地使用权之下，就使得中国大陆不存在相对的动拆迁和侵圈土地，而只存在绝对动拆迁和绝对侵圈生地。既然如此，就有了一种相关的情况，就是与政府行政等级相应的等级权利。一方面，政府拥有绝对动拆迁和侵圈生地的权利；另一方面，低位政府的这种绝对权利受着高位政府的权利限制，中央政府则拥有没有限制的绝对权利，但低位政府也是政府，可以有限地抗拒高位政府的权利限制。这是讨论中国大陆动拆迁和侵圈生地的基本前提，没有这一基本前提的全部结论都只会是蒙昧的和荒唐的。

基于绝对动拆迁权利，就导致了一种无限动拆迁态势。无限动拆迁是基于绝对动拆迁权利的基本态势，它在理论上意味着可以在同一地块上进行无限次数的动拆迁，是一个动拆迁-建设-再动拆迁模式；它在实际上意味着可以在任何时候对一个地区进行全面动拆迁，是一个纸面规划先行模式，或者可以称为白纸化画图模式。动拆迁-建设-再动拆迁模式是在同一地块上进行动拆迁并进行建设后，由于政府意志的变化，比如政府认为该地块建筑已经陈旧化，与城市风格不协调；或者由于土地价格提高，可以通过土地的重新转让获得再一次利润，比如将一块建设有多层住宅的地块进行转让建设高层住宅，可以获取新的足够超过动拆迁成本的房地产利润，在某一种意志或这两种意志的促动下，进行再一次动拆迁并建设，之后又可以因为同样的某一种意志或两种意志的促动，在同一地块上进行又一次动拆迁并建设，这种动拆迁-建设-再动拆在理论上可以无限地进行，从而，在理论上说，虽然仅仅只有一个地块，但等于在时间维度上拥有并可以提供无限量的土地。纸面规划先行模式是可以不具体考虑一个地区现有建筑状况，或者不必要考虑现有建筑产业主同意与否，先行作出纸面规划，并予以实行动拆迁和建设，因此，就意味着在该地区拥有无限大或绝对大的土地。这种模式在思维上实际是将一个地区的土地看作了一张可以按照主观意志任意绘画的白纸，而不管这块土地上已经具有什么样的建筑状况，因此，就也可以说是白纸化画图模式。

在无限动拆迁态势下，特别是在纸面规划先行模式或白纸化画图模式下，房地产资本必然就会出现高度集中的趋势。这是因为，当是无限动拆迁时，中心城区或城区就可以最大化或不断供应出价值较高的地产，而价值较高的地产在总体上也意味着较高的房产利润，因而就更能够吸引资本投入，造成资本的集中。由于绝对动拆迁权利从实质上取消了被动拆迁对象的物权自由交易权或被赎买权，当被动拆迁对象也是直接的土地使用者时，也被取消了土地使用权的自由交易权或被赎买权，动拆迁方仅仅只需要支付补偿费，甚至可能连最起码的补充费也可以不支付，将动拆迁成本压到最低程度，这样就保证了房地产开发的起码利润，使房地产资本的运作达到利润最大化，从而更刺激出了动拆迁热情，使房地产资本的集中更加快速。由于房地产资本集中，房价就得到上涨。由于房地产资本的加速集中，房价就加速上涨，也即获得了较高的上涨率。房价较高的上涨率又进一步吸引房地产资本集中，反过来刺激了更疯狂的动拆迁热情。总地来说，这是房价泡沫的不断持续和生灭循环。

城区或中心城区在无限动拆迁态势下的房价加速上涨，是一种社会化的全面经济运动，它涉及到了所有的居民，没有人可以逃避。也就是说，作为一名在城区或中心城区的居民，并不能够因为现有居住而不理睬房价上涨，不能够不管市场房价是多少而满足于现有居住，当动拆迁到他头上，面对绝对动拆迁权利他没有最终拒绝权，他必须根据房价重新决定自己的全部生活，或者在领取补充后加上储蓄——如果金额足够了的话——继续在城区或中心城区居住，或者选择到房价较低的边缘地区居住，或者选择到房价最低的边远地区居住，或者就只能从拥有房产者沦落为没有房产者。

当是另一种情况时，也即动拆迁是相对动拆迁时，则会十分不同。由于被动拆迁方拥有自由交易权或被赎买权，可以同意被动拆迁或不同意被动拆迁，不管他是拥有土地的，或者是不拥有土地而拥有土地使用权的，或者不拥有土地所有权和使用权而拥有土地上不动产的，当其同意动拆迁就必然要求分享房地产开发利润，通过自由、平等的洽商限制开发商利润率到尽可能低；当洽商不能使房地产开发商达到利润目标时，或者尽管房地产开发商出了足够高的价钱而被动拆迁对象只是不同意被动拆迁时，动拆迁就不能实现。在相对动拆迁权利之下，动拆迁只能是有限的动拆迁态势，或者是动拆迁不能快速进行，城市由于保存着大量老建筑而看上去比较陈旧；或者是动拆迁不能完全达到目标，总会遇到坚持不愿意离开旧居的居民，城市的新建筑群里零落着一些陈旧的建筑。由于熟地的难得，以及动拆迁成本的不断上涨，开发商不得不与被动拆迁对象分享利润，因此，与绝对动拆迁一样，房价也会上涨。当可以实现动拆迁的地块在一个城市数量较少乃至很少时，新建房产的价格会较高乃至极高，其价格高端有比绝对动拆迁下更高的倾向特征。但是，这种房价上涨与绝对动拆迁下房价上涨不同，它不具有全面的社会性，不管它高到什么程度，居民可以不予理睬，把它看作与己无关，只是固守自己现有的居住状况，不需要因为房价上涨而担心完全改变自己的生活。在这种情况下，房地产资本就难以实现高速的和高度的集中。

一般来说，相对动拆迁的这种情况不容易被打破，但是，当一个社会营造出足够的新居风气时，并且房地产开发商普遍愿意支付具有足够诱惑力的动拆迁费时，在相对动拆迁之下，也可能形成大面积的新开发，形成房地产资本的高速集中。赖以维持这种态势的途径只能是房价的高速上涨，从而形成和推动房价泡沫。然而，即使在这情况下，也仍然与绝对动拆迁有着关键性的区别，相对动拆迁下的房价泡沫以与被动拆迁方共享利润为前提，是社会的泡沫化共同富裕，而绝对动拆迁下房价泡沫则以政府和房地产商联盟单方面占有利润为特征，是泡沫化的贫富两极分化；相对动拆迁下房价泡沫一当破灭，由于不能大面积实现动拆迁-建设-再动拆迁模式，泡沫将不容易再发生，而由于绝对动拆迁在本性上具有动拆迁-建设-再动拆迁模式，房价泡沫不仅不容易破灭，而且即使破灭了也很容易迅速死灰复燃，这正是目前中国大陆宏观调控努力控制房价而房价仍然坚挺高扬的根由之一。

由于相对动拆迁通常不能在中心城市城区或城区中心迅速获得庞大的地产面积，因此，房地产资本的集中在本质上只能是有限的集中，这样，房地产资本就需要获得更多的投资方向，虽然可以选择向其它产业转移，但终究会有大量房地产资本不得不坚守本身行业，结果就是房地产资本在一个国家或地区比较均衡地铺开。当地区发展差距较小时，这种均衡铺开将维护和巩固地区间的平衡发展。当地区差异较大时，这种均衡铺开将大大缩小地区发展差距，使各地区发展趋向平衡。绝对动拆迁则相反。当地区发展差距较小时，绝对动拆迁导致的资本集中将会导致地区发展差距扩大。当地区发展差距较大时，在绝对动拆迁之下，则更刺激着发达地区的房地产资本集中，从而进一步扩大地区发展差距，导致形成地区间的贫富两极分化。

甚至可以认为，在市场化的背景下，地区间的两极分化是实现绝对动拆迁的必要条件，它既支持着绝对动拆迁的实现，也限制着绝对动拆迁的实现。中心城市在城区或城区中心进行绝对动拆迁后，一方面获得了熟地，一方面也空出了大量人口，这些人口的基本去向是边缘化，向城市边缘迁移，即使不考虑动拆迁的非住宅建设，设定动拆迁后全部为住宅建设，但高价化了的住宅只能为部分甚至极少乃至没有原居民所可以承受，从而必然会有大量住宅面积需要有人口填补。地区间的贫富两极分化为提供填补人口建立了基础，贫困地区人口中的富裕人口迁移进了这些住宅面积，而且，相对贫困地区的人口迁移进来的动力较小，越是贫困地区的人口迁移到中心城市的动力较大，比如，对上海来说，两翼的杭州、苏州、无锡对迁移到上海生活兴趣比较小，而安徽乃至远到山西、四川的富裕人口或富翁们则对迁移到上海生活的兴趣则比较大，虽然实际可能山西一省迁移到上海的人口数量少于苏州一市的人口数量。山西一省迁移到上海生活的兴趣较大而实现迁移的人口较少，原因在于山西比较贫困，贫困地区的富裕人口或富翁数量较少，也就是说，由于地区间的两极分化，贫困地区可以迁移进入富裕地区的人口数量有限，这样就不能在短时期里出现大量人口潮进入中心城市填补绝对动拆迁后建设的住宅面积当中，这种有限的人口迁移就限制了绝对动拆迁的无限化冲动。一方面，绝对动拆迁是无限的，一方面绝对动拆迁又是被现实地限制着的。从房价来说，则是一方面房价是绝对高涨着的，一方面上涨着的房价又是被现实地限制着的。

绝对动拆迁中边缘化了的人口终究需要解决居住。他们中的一部分人会向次级城市和城镇迁移，比如北京不少人口迁移到了石家庄，上海城区人口迁移到了松江、嘉定，等，这部分人口又成为这些次级城市和城镇进行绝对动拆迁的支持因素。但是，由于这些次级城市和城镇距离一定较远，迁移人口与他们的原工作、生活基础发生重大脱离，因此，这种流向对老年人口更可能有吸引力。更主要的边缘化方式是城市不断向边缘地区扩大，让人口不断向城市边缘迁移，使得城市越来越庞大化，这可以称为城市的边缘扩大。城市的这种边缘扩大必须要通过侵圈生地才能够实现，即：绝对动拆迁规模越大，则城市的边缘化扩大速度越快；城市的边缘化扩大速度越快，侵圈生地的规模和速度也就越大。由于侵圈生地的规模较大，速度较快，因此，侵圈生地也就一定是绝对的。

一般来说，一个国家或地区的土地所有制度及由所有制度派生出的基本土地制度具有一致性。因此，当动拆迁是绝对的时，侵圈生地也会是绝对的；当动拆迁是相对的时，侵圈生地也会是相对的。在中国大陆，绝对动拆迁是与绝对侵圈生地相因应的。基于此，中国大陆在绝对动拆迁与绝对侵圈生地的情况下，城市的边缘化扩大或外延扩大，特别是当中央或一个地区的政策比较宽松时，就会以惊人的速度发展。这种发展特别受到了低成本刺激。虽然绝对动拆迁剥夺了被动拆迁对象的物权交易权或被赎买权，将动拆迁的成本降到了最低，但毕竟也是不可忽视的成本，而且对政府来说也更存在着巨大的几乎涉及全方位的社会成本，而侵圈生地比较动拆迁则少了动拆迁成本，所涉及的也主要是比城市居民更缺乏地位的农民，剥夺的是农民之所以为农民的权益，社会成本相对容易控制，因此，侵圈生地是如此具有诱惑力，在成本更低的情况下可以获得利润率并不见得比通过动拆迁所获得利润低的利润。但是，从住宅建设来说，这并不等于侵圈生地可以脱离动拆迁而孤立进行，从房地产项目的实现来说，只有进行了在城区或中心城区的动拆迁，才可以获得足够的边缘化人口，从而才可以实现侵圈生地形成的房地产项目。

也就是说，绝对动拆迁是绝对侵圈生地的原始动力所在，而绝对侵圈生地则是绝对动拆迁的必然后果和保证。正是因为这样，就为房地产业提供了一个巨大的投机市场：在绝对动拆迁前提下，房地产业很容易估计绝对动拆迁数量会具有不断增长趋势，这样，就可以借助于绝对侵圈生地的权利先行侵圈生地并进行建设，不仅在成本较低的情况下可以获得并不低的利润率，而且也可以获得投机机会，这种投机的基本特征是制造出土地和房产的供应速度低于动拆迁后的人口边缘化速度，这样，较低进价的地产就可以评估出较高价格并进行交易，较低造价的房产就可以评估出较高价格并进行交易。这种速度控制完全可以人为制造，即通过地产和房产的囤积营造出城市边缘化扩展中的高价格形势。这样，绝对动拆迁的房地产与绝对侵圈生地的房地产就获得了相互的刺激，绝对动拆迁的房地产高价格奠定了侵圈生地的房地产高价格，虽然侵圈生地的房地产价格较低，但它的高价格化反过来又哄抬了绝对动拆迁的房地产价格进一步高涨，从而全社会的房地产价格都趋于高涨，直至形成房地产泡沫而不能抑制，只要不因此而造成金融危机，或者说在金融危机爆发之前，整个房地产市场都必然会被营造在泡沫化或泡沫当中。与此相应的一个特征是，由于这个房地产市场的投机性，无论是在通过绝对动拆迁形成的房地产当中，还是在通过侵圈生地形成的房地产当中，虽然市场上似乎是那么地供不应求，但都会存在着地产特别是房产的巨大空置数量。这种空置量的形成，从原始的交易角度说，特别突出的就是侵圈生地后的闲置，即侵圈生地作为原始的第一手土地交易，其成本最低，从而投机风险也就最低，并且，这种投机又是进行房产投机的基础，而侵圈生地的绝对性又使得这种原始地产的获得那么地容易。

一般来说，在中国这样的以农耕文化为主要历史特征的国家，城市的历史基础多是处于耕地环围的交通要冲上，由此，城市的边缘化扩张通常也就与耕地的大量减少相因应，绝对侵圈生地的突出特点就是绝对侵圈耕地。当一个国家或地区将农产品特别是粮食的获得建立在自给自足基础上，而不是建立在世界贸易的基础上，并且耕地数量本就紧缺时，耕地在短时期里大量减少所造成的农产品特别是粮食产量的减少趋势，不足以由技术进步造就的产量、品质提高所阻滞，则在国家战略、经济战略和社会控制上将成为一种灾难。当一个国家或地区不是威权社会时，消解这种灾难必然就会将方向转向世界贸易，通过世界贸易解决自己的农产品特别是粮食的供应问题。在中国大陆这样一个威权社会，由于各种复杂的政治、社会因素，世界贸易只能够是农产品特别是粮食供应的补充，尤其由于中国大陆庞大的人口数量，世界贸易是否能够足够安全、长期稳定地提供农产品特别是粮食的供应，本就是一个非常值得担忧的问题，因此，立足于自身解决农产品特别是粮食的供应，就是自然的选择。也由此，耕地的保护也就会成为中央政府当然的战略选择。从而，当侵圈生地的规模达到一定时，中央政府也就自然会选择限制侵圈生地的政策，这种政策的本质是耕地保护。

在国家战略特别是粮食战略的名义下，耕地保护就成为中央政府当然的道义原则，从而成为一种从形式和内涵都具有完全合法性的政策。但是，这种政策更会成为一种控制房地产业走向的技术性手段。依靠这种技术手段和名义，无论是中央政府还是地方政府，都可以将侵圈生地的限制范围外延出耕地范畴，覆盖向所有的生地，实际就是对所有侵圈生地的行为进行限制。这种限制的所导致的结果，主要是限制白纸化画图模式的绝对动拆迁，但刺激了动拆迁-建设-再动拆迁模式的绝对动拆迁，从而造就城区特别是中心城区的进一步资本堆积，进一步提高这些地方的地价以及房价，也就是说，在使用土地的面积基本不变和房产供应面积基本不变的情况下，达到房地产开发的继续发展和房地产业经济指数的增长。从房地产的角度来说，这种技术手段的使用本质，是中央政府主导下的各级政府的土地囤积。通过这种土地囤积，首先抬高的是土地价格，其次是抬高房产价格，并进一步刺激了整个行业的地产和房产的囤积。这正是2007年大陆在打压房价的似乎浩大的声势下，房价依然强硬地大幅度上涨的原因。

实际上，在耕地占国土面积比较低的大陆，可利用作房地产开发的非耕地是足够多的，耕地保护并不能够成为限制侵圈生地的充分理由，如果不具有绝对动拆迁权利，执行保护耕地政策，则会导致房地产资本向非耕地转移，从而使房地产的发展趋向地区平衡。绝对动拆迁和绝对侵圈生地的另一面，是可以绝对不动拆迁和绝对不侵圈生地。当绝对不动拆迁时，绝对侵圈生地毫无意义。当绝对不侵圈生地时，绝对动拆迁所导致的就是两个结果：或者是只按照动拆迁-建设-再动拆迁模式进行绝对动拆迁，从而避免需要边缘化的人口增长或过多增长，但刺激地产和房产价格上涨；或者在地产和房产价格上涨的背景下也进行白纸化画图模式绝对动拆迁，从而导致需要边缘化的人口大量增长，但由于绝对不侵圈生地而不能消解这部分人口，就造成失去住宅而不能获得新住宅的无房人口增长——这正是2005年前后宏观调控后大陆经济学界和房地产业界乃至政府官员逐步宣扬起“租房”论的缘起。

当动拆迁与侵圈生地的类型不相一致，至少是当动拆迁是绝对的时，无论如何侵圈生地不能是相对的，不然，绝对动拆迁将不能得到实行，绝对动拆迁所导致的人口边缘化就不能得到置业实现，或者，绝对动拆迁只能终止，或者，绝对动拆迁就会造就出大量失去居住的人口。或者可以反过来认为，当一个社会或房地产市场需要形成这样一批居住的人口时，侵圈生地的类型就可以与绝对动拆迁不相一致，是相对的侵圈生地。同样的目的也可以在类型一致的情况下达到，即在实行绝对动拆迁的情况下，虽然侵圈生地也是绝对的，但实现绝对侵圈生地的权利被用来绝对不侵圈生地，使绝对动拆迁所导致的城市边缘化扩张得不到生地托承，从而使一部分被动拆迁人口不能实现置业边缘化，即在城市边缘化中实现新的置业。

经过绝对动拆迁能够实现置业边缘化的人口是被掠夺的，因而是悲惨的。如果他们不愿意跟随城市边缘化扩张的脚步向外迁徙，有能力通过付出储蓄填补留在原居住地的房价差额，也仍然是悲惨的。不管是哪种悲惨，在一定的立场上都可能被解释为是一种幸福，自己也可以从幸福的角度去理解，毕竟，这是有了新居。但是，对不能实现置业边缘化的人口来说，则是一种绝对的悲惨，因为，他们并不因为动拆迁而获得物权属于自己的新居，他们要获得新居的唯一途径就是租房。如果连租房也不能够，就只能沦为流浪者。沦为流浪者的概率终究是比较低的，一般来说，这种概率的出现都是由个人特殊的原因所造成。因此，最大的概率是沦为租房者。这部分人口的出现可以被解释为是政府和房地产业发展不经意造就的，特别是从每个人的个案原因进行调查时，政府和房地产商通常不必承担任何故意的责任，但是，至少在宏观上说，这部分人口绝对是被故意造就的，故意的所在，就是用他们来填补租房市场，特别是当一个社会本不存在成熟的租房市场而试图营造一个似乎成熟的租房市场时，绝对就是这样一种故意。

营造一个似乎成熟的租房市场对实现进一步的绝对动拆迁是一种必要，也是一种必然。在保护耕地的政策下，绝对动拆迁所获得的熟地必然是一种价格高涨的土地，虽然房价也现实地高涨着，但开发资金的投入-回收周期也意味着一种风险，资金周转周期时间越长则风险周期时间越长，降低这种风险的一个基本途径，只能是进一步降低动拆迁成本，以保证预期的房产价格有足够的利润空间。进一步降低动拆迁成本，也就是进一步降低被动拆迁居民再置业的能力。居民再置业能力的降低，也就是需要租房解决居住的人口增加。需要租房解决居住的人口增加，也就是意味着社会要有一个“成熟”的租房市场。没有这样一个“成熟”的租房市场，或者是大量人口发生流浪，或者是城市边缘化扩张必须突破耕地保护的界限；不希望发生这样两种情形，就必须要造就一个“成熟”的租房市场，或者，就是没有资本愿意参与绝对动拆迁。

当一个社会的租房市场是真正成熟的时，就必须具备三个起码的条件：一，这个社会的人口可以自由迁徙，而不只是自由流动；二，租房人口与拥有私人物业的人口在人身、就业、社会福利及政治权利上具有平等地位；三，出租金收入不低于同样时期内的购房平均支出，比如社会平均的按揭年数为20年，购买某套房的总支出为24万元，则购买该套房的年平均支出为1.2万元，那么，出租该房的月租金应不低于1000元。前两个条件是成熟租房市场形成的必要社会前提，没有这样两个条件就不可能会有成熟的租房市场，但是，当一个社会具有这样两个条件时，也就一定意味着私人物权具有神圣性，从而也就不可能会有绝对动拆迁权利发生，也就是说，当一个社会具有绝对动拆迁权利时，也就必然不会具备成熟租房市场的必要社会基础，因此，也就不会形成真正成熟的租房市场。第三个条件是租房市场之所以成熟的市场条件。问题在于，当从市场本身来说时，当被绝对动拆迁人口被剥夺原有物业权利后，其当然的选择就是重新获得自己的物业权利，如果他能够支付不低于购房平均支出时，就也意味着他可以具有重新置业的能力；他不具备重新置业的能力，则意味着他也不具备承担支出成熟租房市场的租房居住支出。因此，在绝对动拆迁下，不能够造就可以支付成熟租房市场租金支出的租房人口，或者是重新置业，或者是流浪。但不允许流浪，怎么办？唯一的出路，就是由政府建立廉租房体系。因此，所谓“成熟”的租房市场，对当地人口来说，落实到实处就是廉租房。

如果政府仅仅把廉租房作为政绩点缀，将廉租房的规模约束在一个非常小的程度，则廉租房并不能阻止绝对动拆迁下流浪人口的出现和增长。在绝对动拆迁的演变中要阻止流浪人口出现和增长就必须建设相应规模的廉租房体系。这就需要相当大数量的资金投入。这部分资金的解决可以有三个可能的方向：一，从财政预算中拨付，也即由全体纳税人承担。当政府本就处于财政紧缺乃至危机状况时，这一支出将会导致税收进一步增加。由于廉租房体系真正的得益者是房地产资本，税收的这种开支和增加会引起纳税责任不公和社会其它行业利润向房地产业转移。二，由政府的土地转让收益承担。这样就减少政府的土地转让收益，在绝对动拆迁权利下，就刺激政府进一步进行绝对动拆迁，增加土地转让收益。这样，就进一步增加了需要廉租房的人口，当这部分人口增加到一定时，社会就形成赤贫化了的鲜明的阶级分野。三，由房地产开发商承担。这样就进一步增加了房地产开发的成本，从而直接导致房价的进一步上涨，而进一步上涨的房价也就必然造就需求廉租房人口的相对增长。

2007-6-25