地价与房价到底是什么关系？

地价与房价到底是什么关系？

顾则徐

地价与房价到底是什么关系？这个问题换一种说法，就是地价决定房价，还是房价决定地价？经济学家徐滇庆先生在他的《房价与泡沫经济》一书里，明确指出是“房价决定了地价”，认为“在中国当前的房地产市场上，降低地价也就是降低地租，实际上就是要求把政府理应得到的部分地租让渡给房地产商。有些房地产商打着平抑房价的旗帜，公开要求政府降低地价，实在有些太过分了。翻翻马克思和其他一些经济学家的名著，还好意思这么说吗？”（徐滇庆：《房价与泡沫经济》第6章“房价与地价”。）也就是说，是房价决定地价，而不是地价决定房价，这是最基本的经济学原理。

问题真这么简单吗？恐怕不是这么简单。地价与房价的关系，远要比徐滇庆先生所说的复杂得多。它们之间，实际是一个互相决定、互相推动又互相限制的关系。

要弄清楚这个问题先要弄清楚商品价格的形成，也即商品价格的决定。一切商品的价格都是在市场上呈现，并通过交易实现的。交易的累加构成市场，市场是交易的总合。当市场作为一种现实，成为人们物权转移即商品交换的基本渠道和平台，交易就在市场中实现。在这个市场当中，无论是否已经实现交易，一切商品都呈现为价格形式，并通过交易成为实现了的价格。不管是呈现着的价格还是实现了的价格，商品价格的决定有四种机制：成本+利润决定，价值决定，交易决定，绝对垄断与威权决定。

价格的成本+利润决定是一种卖方主张机制，其基本的前提是以货币为中间物的市场的现实存在。由于这样一个市场的现实存在，就提供了完整的货币形式的计量体系和结算体系，这样，商品中的全部因素就可以得到估算乃至统计，可以做出会计核算。在这样的情况下，商品价格中的成本部分就得到了明确，并由卖方加以一定的利润，合而为了商品的价格。这样一种卖方主张机制所保证的基本利益在卖方，当在卖方市场的背景下，就得到了最普遍的流行，促进了社会的商品提供量增长，特别是制造业的增长。当社会商品提供量增长到一定程度，卖方市场向买方市场转换，这种价格决定机制就会受到削弱，但是，特别是在制造领域，成本+利润的价格决定仍然会是基本的交易原则，买方需要承认卖方的成本+利润模式，所主要探讨的是对卖方成本和利润率的确认，也就是通常的采购方承认或要求生产、加工方降低成本及降低利润。即使采购方处于很强劲的地位，并以强劲的态度要求生产、加工方降低成本或降低利润，也是承认了成本+利润模式，承认了价格由成本+利润决定的原则。

商品价格的价值决定是个陈旧的经济学原则，既抽象又具体。抽象的所在，是价值的构成。商品价值的具体，就是人们通常所进行判断的“值还是不值”，一件商品不管是否完成了交易，人们可以对它的价格做出“值还是不值”的判断，是一种很具体的经验思维。从理性角度说，在一个以劳动价值学说为绝对的理论背景中，只能说：商品的价值构成远不是这么简单。构成商品价值的因素其实很多，包括客观和主观两方面，主观方面又有政策与非政策的分别，涉及自然资源的稀有程度、人的劳动、技术复杂程度和专利约束、效用、文化优势和保存意义、政策限制或鼓励程度，等。这需要有很专门的突破旧理论框架的研究，本文不解决这个问题，就不作发挥了。

交易决定价格是最古老也是最自然的价格决定机制。它的自然性决定于：凡通过货币的交易，不管是自由的交易还是不自由的交易，一定会以一定的方式呈现出价格。由于这种自然性，因此，这种价格决定机制就是人类最古老的。但是，如果只是简单地理解这种价格决定机制，就会很容易陷入到幼稚的市场理想主义陷阱当中。决定价格的交易有四种类型：自由而平等的交易，自由而不平等的交易，不自由而平等的交易，不自由不平等的交易。这四种类型的交易对价格的决定，有着非常大的差异，其决定的价格结果可能是天壤之别的的。至今为止的经济学研究，对这个问题存在着严重的忽视，在自由市场的研究背景下甚至没有意识到这些重大差别。

垄断有相对垄断与绝对垄断之分，它们之间的区别是个需要仔细研究的问题，比如市场占有量达到什么程度才是绝对垄断。不过有一种情况应该是没有疑义的垄断，那就是完全或接近完全占有市场的，一定属于绝对垄断。相对垄断可以影响价格，而不能决定价格。绝对垄断则能够决定价格，并一定实际决定着价格或成为价格决定的基本要素之一。威权天然是垄断的，但这种垄断不等于资本的垄断，只有当威权也以资本形式出现时，才是一种威权资本的垄断。因此，威权的垄断有威权本身与威权资本两种垄断方式。威权本身不等于会决定价格，但威权与集权结合，是集权的威权，就一定决定着价格。威权对价格的决定，以及决定到什么程度，取决于威权的意志选择。对价格的威权决定机制，以往马克思主义流派中的社会主义计划经济学既有着比较具体的研究，也是这种决定机制的突出理论表现，但是，这并不等于人们已经对威权的价格决定机制有了深入的研究，恰恰相反，至今这个问题的研究仍然是非常幼稚的。

知道了以上四种价格决定机制，再来思考地价与房价的关系，就有了基本的前提。之所以要特别指出这样四种机制，是由于思想形成的背景造就了经济学主要侧重于市场决定与价值决定，而且，即使在这两个方面也忽视或没有注意到更复杂的层面，乃至于当我这样说有四种价格决定机制，很可能被一些古板、守旧的经济学家斥为连经济学的基本常识都不懂。但如果不说出有这样四种价格决定机制，那么，对中国大陆的地价与房价的关系问题，就永远不能够弄清楚起码的道理了。关于这个问题，我不能纠缠在纯粹的理论层面上，只要说出有这样四种价格决定机制的事实即可，人们可以凭自己的基本经验进行取舍。

四种价格决定机制在今天的时代，不会是以单一方式发生功能的。通常，任何一种商品的价格都会由两种或两种以上的机制决定。即使在中国单一的计划经济时代，甚至是军事化的配给制下，既然原料和消费品仍然被冠以了价格形式，交易所采用的方式是一种调配或分配，就仍然属于是一种市场。共产主义者们试图消灭货币，从而也是消灭价格，但事实上根本做不到，也没有做到过。这种不能做到消灭货币的历史现象，至少证明了不得不在一定程度上服从价格的价值决定机制。也就是说，一方面，商品的价格主要由威权决定；另一方面，在威权决定价格的任意性表象中，价格的价值决定机制仍然发挥着它的功能。所谓违背或符合价值规律的唠叨，不过是在威权决定价格的过程中对价值决定机制容纳、不容纳或容纳到什么程度的问题。地价与房价的关系问题，同样也是由多种价格决定机制共同实现功能的结果，是多种价格决定机制的总和结果。

经济学家习惯于用统计说明问题，这诚然是需要的，是确定经济事实的基本研究方法。但是，仅仅如此还不足以解释经济事实的本质。就象弗洛伊德用病例揭示精神本质一样，一些似乎不正常的经济现象也许更能说明经济的本质。当徐滇庆先生在说“房价决定了地价”时，不知道是否对一些土地拍卖流产的现象进行深入思考没有？土地拍卖流产这一事实说明了什么呢？说明了成本+利润决定价格的机制发挥了作用，是这个原则导致了土地拍卖的流产。对参加拍卖的房地产商来说，房价应该是由成本+利润总合，当土地这一房产主要成本之一的价格过高，在一定的利润率追求定位前提下，可以估算的房价就一定比较高，当这一由房地产商主张的房价高于预计的市场交易价格，则房地产商成本+利润的主张就可能得不到实现，房地产商就可能不敢下拍进土地的决心，从而导致土地拍卖流产。这一事实说明了两种情况，即房价由利润决定或由成本决定。利润决定与成本决定既是不同的决定原则，又是同一个硬币的两面。当房价由成本决定，在一定的利润率要求前提下，如果把成本归为土地与建筑两部分成本，当土地价格较低，则房价通常由建筑成本决定；当建筑成本一定或较低，比如是一般住宅房的成本，而土地价格较高时，则房价由土地价格决定。无论是房价由利润决定还是由成本决定，是由建筑价格决定还是由土地价格决定，其基本的前提是房价的成本+利润决定机制。

以我1990年代中后期担任上海浦东新区某镇实业总公司项目部经理、管理全镇项目包括房地产项目的经验为例。当时商品房土地征地价格为40万元左右/亩，一般住宅建筑成本约为600元/平米，容积率按当时一般情况设定为1：1，则住宅每平米成本约为1260元/平米左右，虽然当地有已经建设数年的房型、环境、配套较差的空置房近100万平米，并有按照800元/平米批量转让的情况，但新建房型、环境、配套较好的住宅定价则坚决按照成本+利润的原则执行，销售毛利润率坚守30%底线作为内部关系价，为1800元/平米，公开价格则为2000-2200元/平米，销售毛利润率为40%左右。当时以800元/平米价格批量转让的住宅，由于是数年前建造的，土地成本很低，主要成本为建筑成本，800元/平米实际就是回收成本的价格，这一价格完全由成本特别是建筑成本决定，虽然开发商放弃了利润，但本质上仍然是一个成本+利润的价格决定机制。新建住宅30%毛利润率、1800元/平米的底线价格，更是典型说明了成本+利润的价格决定机制。

那么，在有800元/平米批量转让的情况下，为什么新建住宅的价格可以定为以1800元/平米为底线的价格呢？这又不仅仅是成本+利润的单一价格决定机制所可以解释的。一方面是房产商放弃利润，按照收回原始成本的800元/平米低价整栋抛售房产，一方面是按照最低毛利润率30%的较高价格新建房子，其中的根源即在于房价的价值决定机制。800元/平米虽然价格较低，但由于房型、环境、配套较差，且因为空置数年而陈旧化，接收者还需要进行维修、整修投入，它的批量价值只能值这么点。同一地区的新建住宅价格底线为1800元/平米，是因为它新，它的房型、环境、配套较好，它的价值值这么多。特别要注意的是，1800元/平米的毛利润率为30%，完全属于正常的商业利润范围，这一正常的利润属于商品价值构成中应有的一个正当部分。同样道理，按照800元/平米批量吃进空置房后，房产商加以一定的维修、整修投入，再予以零售，则该房产的价值就不再是800元/平米，而是应加上正当的利润，事实上也是如此，当时零售该批房产的价格在1000-1200元/平米，最低销售毛利润率虽然较低，仅为15%，但因为是已经完成建筑的住宅，房产商的资金周转周期就相应较短，资金周转周期较短，则可以视为房产价值构成部分的正当利润的比率就较低。

在成本与期望利润率正当的情况下，大量空置房闲置的现象证明了：房产价格并不只是由成本、利润机制和价值机制决定，这两种机制决定的价格可能是可以被实现的，也可能是不能被实现的，当价格不能被实现，房产就会发生空置，也就是所谓的有价无市。该镇的空置房问题具有很重要的典型意义，当时上海市公布的全市空置房总量为400万平米左右，实际并没有计算入该镇的空置房，该镇的空置房达到了100万平米左右，是全上海公布数字的四分之一。该镇之所以出现如此多数量的空置房，是因为该镇紧邻金桥出口加工区，但本身又是缺乏公共交通的人口仅为2万多的农村地区，因此，一方面，1992年后形成疯狂的圈地风潮和住宅建设风潮，试图吸纳金桥出口加工区和本镇工业区的就业人口；另一方面，却并不具备配套条件吸纳人口。因此，虽然房产销售价格已经被“合理”决定，但这一“合理”价格并不能够得到实现。终究，价格的实现要由交易实现，即需要由交易决定价格的机制发挥功能。

1990年代末，该镇开始逐步具备了交易条件，房产的销售开始增长，一边新建住宅，一边降低了房产的空置数量，也就是房产销售市场得到了启动。交易对价格的决定典型体现在新建房的公开价格上。之所以是2000-2200元/平米，首先的根据是周边地区的交易价格比照。该镇在金桥出口加工区东面，往西市区方向间隔加工区工业地块约3公里路程，是一个大面积的销售良好的新建住宅区，其交易价格在2600-3000元/平米，因此，该镇交易价格应该低于该住宅区房价。其次，即使2000-2200元/平米价格，也不等于就是完全可以实现的价格，当中有着进行销售的现实控制幅度问题，即，当买房者不懂得价格谈判或可以蒙骗时，则实际成交价就是报价；当需要不放弃客户而客户比较懂得价格谈判时，则报价可以提供优惠下浮的空间；当客户知道价格内幕，而一般知道价格内幕的客户通常容易找到关系沟通渠道，则按照1800元/平米价格底线或接近这个底线的价格成交。具体到底按照什么价格成交，由交易双方多种复杂的因素决定。虽然这是很中国化的几乎可以认为存在着一定商业欺诈水分的交易价格，但也更典型地证明了交易决定价格的机制。

如果因为交易决定价格古老机制的存在，就以为这是唯一的房价决定机制，就犯了极端的毛病。不管交易怎么决定房价，其它价格决定机制依然发挥着它们的功能。整栋抛售的房产800元/平米，这是不可让步的价格，即使不成交也不会为了成交而继续降低价格。为什么不可以让步？因为成本+利润的原则有着自己的底线，这种底线已经让渡出了全部的利润，仅仅坚守的是原始成本，低于这一成本，交易就只能被拒绝。新建住宅内部交易底线为1800元/平米，不仅坚守的是成本+利润原则，而且坚守的是价值原则，这两种价格决定机制在交易实现中对房价的决定起着十分重要的作用，或者说，是与交易决定机制共同发挥着价格决定作用。

到这里，似乎已经解释清楚了房价的决定。按照通常的理解，应该是解释清楚了房价的市场决定机制。通常，市场被理解为交易的市场，而交易又被理解为是自由的交易，如果事实真的是这样，那么，以上的解释也就确实可以说是已经完成了。但是，事实并不只是如此，至少在中国大陆肯定不是如此。自由而平等的交易、自由而不平等的交易、不自由而平等的交易、不自由不平等的交易这四种类型的存在，也意味着有四种类型的市场存在。以往主要由自由贸易背景诞生和成熟的经济学通常否定不自由贸易的非市场性，或以自由贸易的市场为标准衡量市场化程度，我以为更只是一种理论形态的操作技术，远不具有严密、穷尽的逻辑性，并不便于真正认识各种市场的本质和规则，特别是难以认识当代中国大陆的市场。正是这个原因，从而导致了难以解释中国大陆改革开放后经济增长现象的经济学理论困境。必须要改变以往的理论传统，甚至应该严肃承认原苏联、东欧和计划经济时代的中国大陆，都是一种市场形态。只要货币是普遍的流通手段并是一般的计量手段和价格形式，便是一种市场，只不过这种市场更缺乏自由度而已，属于不自由而平等的市场或不自由不平等的市场。当试图弄清楚中国大陆的房价问题，乃至全部的国民经济问题，就必须充分认识到这样一种多类型的市场特征和精神。从房价决定的角度说，就特别还要认识到绝对垄断和威权决定价格的机制。

以我所参与并深入了解的该镇个案理解绝对垄断和威权决定价格的机制，有必要介绍该镇的经济管理体制。该镇最高经济决策权实际掌握在党委书记和党委常委手中，主要掌握在党委书记、镇长、工业副镇长三个人手中。由于政府法人资格不便于直接签定经济合同，因此，更多就是转化为公司的名义进行经济管理、经营活动。全镇公司分镇、村两级，除镇级公司外，十六个村每个村都注册一个公司，实行村经济管理和经营。镇级公司实际也分两个层级，较低层级主要有以老的镇集体企业为基础的工业公司、以新开办工商企业为主要的工贸公司、以与外资合作为特点的一家公司，此外有以农副副镇长担任董事长的农副公司，这几家公司下面都拥有自己的工业企业、商贸公司及房地产项目或公司；从工商业及房地产统一管理的角度出发，成立由镇长担任法定代表人、工业副镇长担任总经理的实业总公司，对以上四家公司、十六家村级公司及其它比较特殊的公司进一步进行统一管理，该实业总公司除进行土地转让经营、以工业区为主的基本建设外，基本的职能就是进行全镇开发与管理，发挥的完全是政府功能，同时兼具管理型企业特征。100万空置房的困境同样由实业总公司面对，但具体解决这一困境实业总公司不具有足够的精力，于是，由行政副镇长出任董事长，成立对全镇非工业性质的房地产进行经营和管理的房产公司，其权利与农副公司一样，在项目开发和经济增长方面受实业总公司约束，但自己另外有独立性，可以直接向党委书记、镇长负责。之所以要不厌其烦地介绍这样一种情况，主要是说明这样一个问题：虽然表面上看这个镇有3000多家大小不等的工商企业，大至总投资数亿元的工业企业，小到几千元资本的小商铺，企业性质、行业多种多样，但本质上它们都被统一管理着，受着行政的约束，甚至在经营上也可能被完全控制着，至于作为当地经济主体的镇、村两级集体经济，则是个经营形式上松散的、行政上紧密的聚合整体，这种经济体制或形态从总体上具有绝对的行政垄断性，并具有相对的企业化垄断特征。

这种情况具体到房地产行业方面，就更是呈现出了绝对的或近乎全面的垄断特征。这种垄断的核心是党委、政府-实业总公司-房产公司结构。从党委、政府的角度来说，直接或间接地控制了全镇的土地及政策环境、经济环境、社会环境、配套环境等。实业总公司虽然直接名义下没有一平米的房产，也没有一亩土地，但实际控制着全镇的土地开发，可以直接进行土地交易，对土地上的项目拥有审批权和监督权，间接控制了全镇的固定资产包括房产的投资。虽然房产公司只有自己征地并建设才拥有房地产，但实际监督、规划并管理着全镇的商品房地产开发，直接控制着所有房地产项目的配套，即使房产公司自身的房地产开发起步阶段规模很小，几乎没有什么资金，但该镇商品房地产行业里人人认为它是最权威、最大的一家，既是龙头，又是必须要服从它意志的。典型的例子，当该镇房产销售开始启动时，原800元/平米批量抛售的房产开始涨为900-1000元平米，镇房产公司需要批量吃进一批房产，但对几家外来投资的单位只答应800元/平米的价格，这些单位毫无办法，只能按照800元/平米转让，不然，他们的房产将可能永远转让不出去，镇房产公司自己就可以动用权利不解决他们的配套，需要的时候也可以动用党委、政府-实业总公司-房产公司这一整体的三位一体垄断核心结构，对这些不听话的房地产公司实行全面制裁，迫使其就范。

党委、政府-实业总公司-房产公司这种结构，既是一种绝对垄断，又是一种威权，它又是一种价格决定机制。当房产公司成立，自己按照40万元/亩地价启动新建房产项目后，这个房产公司即将商品房土地价格提高到60万元/亩，并很快进一步提高到80-100万元/亩，这个过程前后不过只有两年时间。土地价格是这样决定，房产价格也是这样决定，新建商品房第二期启动，公开房价即定为2500元/平米左右。这样的价格决定并不是房产公司单独进行的，而是向党委、政府进行了汇报，并得到了许可。从体制上说，虽然房价在名义上是房产公司自己决定，但实际上党委、政府可以直接决定，可以通过党委办公会议或政府办公会议或联合办公会议为房产公司制订房价，甚至连什么会议都不需要开，党委书记、镇长个人就可以拿出房价主张并被执行。特别要注意的是，虽然党委、政府-实业总公司-房产公司结构不会也没有直接权力决定全镇所有房产公司和项目的房价，但由于镇房产公司的龙头地位和绝对垄断地位，因此，只要直接决定了镇房产公司直接拥有和开发的房产价格，也就等于间接决定了全镇的房价。

房价决定在大陆的基本原理就是如此。不仅是房价，而且地价的决定也是如此。但地价与房价在决定机制的侧重点上有很大差异，绝对垄断和威权决定机制发挥了更大、更主要的作用和功能。土地集体所有制所涉及的是最原始的土地，主要部分是农地，但这并不等于真的就是属于农村集体组织所有，并不真正属于村民委员会所有，这种所有主要只是一种缺乏充分内容的形式，本质上依然只是国家所有。但即使国家所有也只是一种名义形式，实际上就是政府所有，是国家所有名义下的政府所有。政府对土地的所有权由政府的等级决定权利等级，该镇东部沿海土地，归中央政府控制，即使上海市政府也没有权力进行开发，但另外有一批土地归上海市政府“控股”，西部与金桥出口加工区交界处一批土地则划归出口加工区，归浦东新区或出口加工区支配，其余土地归镇政府控制和支配，房地产开发基本属于镇政府控制和支配的土地范围。这样，归中央控制的土地价格由中央政府决定，归上海市政府以某个公司名义“控股”的土地价格由上海市政府决定，划归出口加工区的土地价格由浦东新区或金桥出口加工区决定，其它土地的价格由当地镇政府决定，由于房地产开发基本在镇政府控制和支配的土地上，房产用地的价格就由镇政府决定了。

当然，这种决定并不是单一机制的作用，除了绝对垄断和威权决定机制外，成本+利润决定机制、价值决定机制、交易决定机制也共同发挥着对土地价格的决定功能。以我主要负责转让谈判的工业用地为例。1992年后形成以圈地运动为特点的大开发热潮，之后是投资冷寂，实际比房产用地抛荒更严重的情况是工业用地的抛荒，虽然1990年代中期进行土地清理并限制新征工业用地，但由于投资危机，原来征用土地上的项目难以启动。由于该镇规划了浦东新区镇一级面积最大的工业区，这种情况就尤其严重。在这种局面下，该镇政府和实业总公司不再考虑原来土地征用方想法，把整个工业区未建项目地块作为自己拥有并可以直接支配的土地进行招商，制定了20-22万元/亩的公开转让价，实现转让后再强制向原征地企业进行一定弥补，也就是说，不管转让地块原来是属于谁的，实业总公司都可以剥夺其所有权乃至洽商主张权，可以将原属于他的土地作为自己拥有的土地实行转让，并由自己决定转让价格。但是这种价格决定仅仅是一方面，经过核算后的土地成本约在16万元/亩，按照成本+利润原则，以及工业项目产出的特殊性，内部价格则定为19万元/亩，直接的土地转让毛利润率为16%左右。这一价格与土地价值大致一致，当时土地价值应该在20万元左右一亩。但在具体交易中则又有变化，当进行投资的是比较小的项目，比如占5亩以下、投产后产值产出一般的项目，则价格就会上浮到25万元/亩以上；当进行投资的项目比较大，比如占地在100亩以上或预计项目投产后有比较大的产值、税收产出，则土地交易价格可以降为16万元/亩，完全就是成本价了，有一个大学项目谈判时，党委书记为了引进大学形象和人气，甚至决定以低于成本价的15万元/亩转让。可见，土地的价格决定同样是四种价格决定机制共同作用的结果，而其中绝对垄断和威权决定的机制更具有突出的意义。

弄清楚了以上，再来进一步看地价与房价的关系，就可以比较大致地整理出一个轮廓了——

系于房价的交易实现机制，可以采用两极化的逻辑，将市场分为买方市场与卖方市场两种极端化情况或典型模式。当处于买方市场情况下时，房价的实现被抑制上扬，甚至会被压制成价格呈现为降低趋势。在这种情况下，当成本一定时，就是房产商的利润增长被抑制或压制，但这样房产商不会满意，特别是在经过一定长时期后，房产商一定会向成本要利润，以获得和维持自己希望得到的利润。设定建筑成本一定，房产商向成本要利润也就是向土地要利润，就会试图压低土地价格。这是成本加利润原则的促动和调节，其直接呈现出的现象就是房价决定地价。当地价不能得到限制，或者地价甚至上涨，利润降低到正常应该得到的比率以下，房价对房产商来说就低于了应该有的价值，则房产商就失去建造和向市场供应房产的信心和动力，从而导致市场上可以供应的房产数量降低。也就是说，在房产价格增长被限制的情况下，可能出现房价决定地价的情况，但也未必尽然，当在土地的绝对垄断和威权干涉下，土地价格也可能突破房价对地价的决定，发生价格增长。在买方市场情况下地价的上扬，直接是挤兑房产商的利润，间接是限制了新建房产数量的增长，从而导致土地供应数量的降低，这正是2006年前后宏观调控中使很多人难以理解的现象的秘密，一方面是打压房价上涨，一方面是提高土地供应价格，同时强调大陆耕地数量的保证问题。

但是，房价是如此地难以打压。即使在房地产市场具有较高自由度时，房价对地价的决定也不是没有低限，地价降低到一定则将是没有土地可以出让，从而导致新建房产不能增长，市场供应短缺。土地绝对垄断和威权下对地价的抬高，结果也是一样。这种相同的结果都是造成买方市场向卖方市场进行转化，最终造成房价反弹并上涨。两者直接的区别在于，一个是保证自由的商业利润，一个是保证绝对垄断和威权的利润和收入。弄清楚两者的间接区别更有意义：设定房地产市场的自由度与社会自由度一致，或可以形成某种消费者限制房价的同盟或运动，则在房价决定地价的规则下，房产商与地产商共同承担房价限制或降低的利润损失，房地产业在总体上共同承担了风险并获得产业体系比较平稳的维持，因此，最终的房产价格反弹和上涨会得到自然的和平稳的态势；当土地被绝对垄断和威权控制，并实行价格上涨政策，由于房产业利润被强行挤兑，就造成房地产业形成利润的重新分配，也即出现比较严重的行业重新和牌风潮，刺激房地产业进一步趋向垄断，从而导致房产价格的反弹和上涨更具有强劲力量和更迅速，造成的房价涨跌或上涨幅度变化更具有震荡性，从这一点说，又是地价决定了房价。

地价如果既定，当房价降低的时候，房价的实现坚守绝对的成本底线，而建筑成本一定，则意味着地价决定了房价这一底线，这可以认为是地价决定房价的一种特别情况。地价既定而房价上涨时，房价与地价无关。但是，上涨的房价意味着地价具有了上涨的空间，并最终一定会造就地价的上涨，这是房价对地价的决定。而在卖方市场的情况下，地价的上涨一定会导致房价的上涨，这又是地价对房价的决定。即使在买方市场的情况下，虽然地价的上涨不一定会导致房价上涨，但由于土地供应趋向于有价无市，上涨的地价与购买土地趋向于零的情况并存，最终造成供应短缺的房产价格上扬，因此，从这个角度说，又是地价最终决定了房价。

这些地价与房价的互相决定关系，也是一种互相推动的关系。不仅如此，地价与房价之间还存在着互相限制的关系。在市场比较自由的情况下，当房价较低，则地价被限制为较低。如果是买方市场，当地价较低，从整个市场来说，则房价被限制为一定低水平，这种限制受资本向房产业的涌入支持，因为，地价较低而房价或预见的房价较高时，则利润吸引资本涌入，而资本的涌入导致平均利润降低，也即房价降低。在绝对垄断和威权难以或不愿意发挥作用的时候，同样会是这种情况。但是，在绝对垄断和威权的机制下未必完全如此，当房价较高，地价未必一定提高，它也可以是较低；当房价较低，地价未必被限制为较低，而是可能得到提高。

可见，地价与房价之间的关系远不是徐滇庆先生所说“房价决定了地价”那样简单，它们存在着复杂的关系，在不同的条件下进行着互相决定、互相推动和互相限制。当然，也不是什么简单的“地价决定房价”。至于徐滇庆先生所指责的一些房地产商人“公开要求政府降低地价”，我以为并不就是一种过分的言行，第一，房地产商人试图通过降低土地成本进一步增加利润的意见是资本的本性，完全是允许的和自然的，因而在一定意义上也是合理的；第二，即使地价就是地租，也应该考虑到这种地租是绝对垄断和威权决定下的地租，是单方面的土地价格决定，并不能完全等于是“政府理应得到的”。这种所谓的对地租或地价的单方面捍卫，一方面是限制了房价较多下降的可能，这正是宏观调控始终难以降低房价的根源之一；另一方面是为房价的上涨提供了客观的成本基础和土地短缺基础，这正是一边宏观调控一边房价持续上扬的根源之一。经济学家仅仅引经据典证明房价决定地价，将地产控制方和地产商从房价上涨泡沫中撇清干系，并没有足够的说服力。

应该充分注意到两种土地不能实现供应的情况：一是当房价降低时，房产商将地价压低到一定，地价虽然非常低但并不会有交易量发生，是低地价的有价无市；一是当房价降低或房价增长率一定时，地价进行增长或地价增长率超过房价增长率，这种地价增长达到一定程度或积累到一定程度时，土地不会有交易量发生，是高地价的有价无市。这两种土地供应的有价无市可能是市场的自由原则形成的，但更重要的原因则是绝对垄断和威权的一种操作，或者叫调控，其直接可见的结果是由土地交易停滞获得的土地保护，但更深刻的结果则是土地的绝对囤积。由此引起的房价不管是上涨还是上涨率降低还是下降，在经过一个房地产经济运行周期之后，都将是一个以房价和地价高幅度上涨为开局的新周期发生，就如经过1990年代中后期的危机之后，便是2000年代初的价格疯狂一样。

2007-5-22