2010年前，上海房价不存在任何暴跌因素

2010年前，上海房价不存在任何暴跌因素

——顾则徐就上海房产价格下调现象答中国经济时报记者问

记者：上海房价下跌才开始。来自国家发改委的消息称，8月，有19个城市的房价同上月相比有所降低，请注意，有所降低，意即指房价在此前因低迷而动松的基础上又有了进一步的下跌。与此同时，消息更指出下跌幅度最大的几个城市，上海首当其冲位列第一，降幅达到1。8%。

而在此前后，记者通过对上海多项数据进行观察，发现尽管此类数据处于混乱状态，但以权威部门的数据作参照，发现上海的房地产景气指数与企业家信心指数均处于一个极不理想的状态，毫不夸张地说，在上海的所有行业产业中，房地产是景气最低的一项产业。

与此同时，房价时有回落到五一时节观望开始时的状态，多有在6000多元层面上下浮动徘徊。

之前总有媒体报称上海正在回暖，但据记者了解，所谓的回暖，是以降价为条件的个别项目交易量回升，并非整个市场在没有进行妥协的情况下整体的自然回升与复苏。降价似乎已成最终出路。这个实际情况与国家发改委的数据达成了一致判断，亦是对其进行解释的最好依据。

现在我们所担心的已不是上海还有没有余力回温，房价还能不能上去，现在最主要的问题是，我们担心上海的房价会突然大幅度下挫一跌不止。事实上，这并非耸人听闻的，无论从数据层面还是从信心指数来看，均有这个可能，而且可能性极大。

因此，我们现在来讨论下跌的问题。

记者：我们看到，除了各项数据及企业家信心指数，民众的信心指数亦是能决定市场走向，上海方面的消费信心自年初开始均不强，这会否成为决定价位下跌的最终因素？同时亦为价格下挫埋下了伏笔？

顾则徐：你提到消费信心问题。怎么理解这点，是一个理解上海以及整个中国房产的市场化动力基础的问题。虽然从上世纪九十年代上半叶以来中国经济高速发展，以至于“经济过热”症一直使部分经济官员和经济学家提心吊胆，软着陆一直叫到现在，但是，这种经济过热并不是建立在民众足够的或正常的消费信心基础上的，并不是建立在民众生活消费过热基础上的，也就是说，中国经济的高增长是建立在内需长期疲软基础上的。这就导致了一种尖锐的市场控制心理和市场控制行为的矛盾，一方面是对缺乏内需的经济过热的畏惧，另一方面是始终要强力拉动内需扩大国内市场。解决这一矛盾，我们并没有走提高绝大多数民众收入、福利以培植消费能力和基础市场的道路，反而至今以为这是中国经济获得低成本竞争力的诀窍。中国的高储蓄造成了一种长期的经济假象，似乎民众手中有着太多的现金和消费能力可以被挖掘，拉动内需除了采用政府主导投资这个老办法，就是瞄着高储蓄试图从民众手中掏出钱来消费，于是，就有了所谓的教育产业化、医疗卫生“改革”之类的怪兽横空出世，而房产价格的高速增长也是同样类型的一头怪兽，这几头怪兽的一个共同点就是出现在了民众最基本、最必要的需求层面上，是每个民众、每个家庭所无法逃避的。但事实是，中国80%的储蓄额掌握在20%的人手上，对绝大多数民众来说，手上并没有什么钱和消费能力。不是绝大多数民众不需要消费，而是根本没有足够、正常的能力消费。因此，这些怪兽不仅没有从高储蓄中掏出实际的消费能力，恰恰相反，对绝大多数民众来说，更强化了储蓄心理定势，甚至所谓有点消费能力的“白领”阶层也不得不热衷于储蓄（或者某种类似的所谓“投资”、“理财”项目），以储蓄消费，从而进一步刺激高储蓄。不是民众不需要现实的消费，教育、医疗卫生、居住这样的消费总是民众最切实需要的，绝大部分民众总是面对着不得不消费的窘境，孩子到了年龄总得去上学，生了病不去看医生总还得买几粒药吃碰运气，被动的动拆迁降临到头上不住“新房”也得去住，因此，一方面是不得不消费，另一方面是必须预支超过自己能力的消费，虽然没钱，也得拼命储蓄以偿还“债务”。但是，不管怎么样，这毕竟只是20%的“市场购买力”，是个不能影响大局的小头，自然而然，80%的“市场购买力”便充分吸引了眼球，教育、医疗卫生以及房产相应地实现了等级化、贵族化，基础教育不仅维持了不平等的重点、非重点体制，更涌现出了许多所谓的“贵族”学校，医院也建立了无数过去只有高干才可能享受的特殊病房，而在房产市场则流行起了“富”、“豪”、“贵”、“金”等字眼。这就形成了一种奇怪现象，那就是在中国广大地区和领域经济过冷氛围中，局部地区和领域的经济过热。在房产领域，就是全国总体价格高不起来，而如上海这样的地区则价格疯狂上涨；即使在上海，实现的购买力上海本地居民仅仅占了36%左右，进一步说，这36%的上海本地居民购买力中普通居民又占了多少呢？在上海老市区可以看到的一个现象是，被拆迁人口中无力原地购买房产的普通居民，不得不付出提高就业、交通成本的代价，迁徙到本来印象中非常遥远的边远郊区居住，而进入原地新建小区的，则多是来自全国各地的“富贵”阶层居民。由此可见，上海房产价格与绝大多数民众的消费信心并没有多少直接的关联，信心本来就处于长期不足的状态，房价并不因此而上涨或下跌。房价的涨跌仅仅与少数“富贵”阶层民众的消费信心有关，而这部分民众，通常并不缺居住房，不会因为居住而不得不买房，他们更考虑的是“投资”因素，因此，与其说上海房价与民众信心指数有关，不如说是跟社会的投资信心指数有关。

记者：民众的信心僵持在那里，这种观望显然是由他们主动发起的，价格层面如果不妥协，他们要么持币观望，要么就如某些专家所说的无币观望，房市复苏无异于一场梦，因此我们看到，当某些项目进行价位降幅处理后，交易明显有所回升，这是否意味着，市场如果一定要保持积极发展势头而不至于出现狂泻不止，价格下调是个必然，也是唯一的出路？否则一味僵持，后果很严重？

顾则徐：既然上海房价与民众信心指数没有直接的和完全的关系，而与社会的投资信心指数有紧密的关系，因此，就不存在你问题中所提及的某些专家所说的民众无币观望问题。民众无币观望楼市完全是个假问题，是只有中国的专家才想得出的滑稽命题。由于住宅是民众最基本的需求之一，因此，民众从来就是“观望”楼市的，中国早在杜甫《茅屋为秋风所破歌》里就观望广厦了，观望一千几百年了，但是，对房产市场来说，无币而观望没有任何实际的意义，这种观望既不能导致房价上涨，也不能导致房价下跌，就如望梅止渴，所激动的是观望者自己的心理，既不能因此而生出一个梅林来，也不能导致梅林多长或少长一颗梅子。因此，只有持币观望对楼市有一定的意义。持币观望的本质是投资观望。能持币而观望，前提是现有住宅条件能够允许业主不急于购买新的物业，能够允许他袋着银子观望楼市的涨跌。倘若遇到了动拆迁，或者因为结婚必须要拥有新房，等等，不管房价涨也好、跌也好，都是无法观望的。因此，所谓民众信心的僵持，就是持币者的投资信心僵持。而投资问题的实质是回报，是利润，是风险，所涉及的不仅仅是房产市场，而是社会整个的投资市场。持币者并不一定要从房产市场获利，他们也可以从其它投资市场获利；并不一定要从上海房产市场获利，他们也可以从其它地区的房产市场获利。问题在于，房产市场是中国的暴利领域之一，而且对购房者来说几乎不需要什么准入手续，上海的房产市场这些年更是中国房产市场中为投资者提供暴利的翘楚，因此，当宏观调控对压抑上海房价发生作用时，持币者的暴利期望值就发生了波动。宏观调控并不仅仅针对房产市场，而是针对整个国民经济，压抑了经济的过热化发展，从而导致整个投资市场的利润空间得到压缩，这是持币者进行观望的大背景，不理解这点，就不能理解房产市场“低迷”的前提。另一个非常重要的问题是，由于中国房产市场的特性，房价“泡沫”主要集中在上海等中心城市，而这种“泡沫”所提供的暴利中的暴利已经形成了固执的投资心理定势，即使由于已经“低迷”得实际不再能够提供预想暴利并增加了投资风险系数，获取预想暴利的心理也会维持巨大的资金流在这个市场运转，会保持巨大的社会资金量不流向其它投资市场而处于持币观望状态。上海房产市场的“低迷”并不是这个市场已经不能提供利润，而是这个市场暂时不能呈现出能够提供原来曾经所期望的暴利中暴利的可见态势，也许，曾经“美好”的时光不复再来，但利润依赖存在，暴利也依然可以提供，这就是近期上海房价略有下调后即可以明显提高交易量的根源，一方面是房价下调后开发商依然可以获取足够的利润，一方面是房价略一下调就刺激了相当数量持币观望者的投资冲动。市场就象长江，是波动的活的水体，房价上涨不是直线的，价格下调也不是直线的，只要有利润，而且仍然是暴利，投资僵持就只是暂时的现象。一直到2010年世博会结束，上海房产价格不存在任何“后果很严重”的暴跌因素。

记者：现在我们是否应该更多地考虑为房价下跌的出现做好善后准备？而不是再去作无谓的争吵，否认市场不景气或者进一步强调发展的积极？

顾则徐：如果从经济的理性控制角度说，即使房价处于高涨时期，也仍然必须有应付突然暴跌的准备，而这一点，反过来又构成了阻碍房价出现暴跌态势的因素之一。但是，因为眼前上海房价的“低迷”而直线地以为将因此走向实际的暴跌，则是杞人忧天。从绝对价格的角度看，上海房价的下跌跌得好，跌得还不够，远远不够，因为，房子终究是让人居住的，它的合理价格应该要处到一个合理的房价收入比水平上，要让绝大多数民众能够买得起房子，而现在上海的房价离这个合理水平有着很大距离。多年来，上海房价的年上涨率始终达到了百分之二十多，远远超过了国民经济的增长率，远远超过了市民收入的增长率，虽然它是物业，但不是相当大多数民众的物业；是摆设的金牛、铜牛，不是耕田、拉车会叫唤的牛。因此，跌，跌得好，好得不得了，是不健康的上海房产市场向健康的房产市场实现转化的必要过程。但是，这种下跌不会是直线的，不会是“灾难”，不会在短期内实现符合市民收入水平和增长水平的健康状态。直接原因有三个：一，由于上海在中国经济体系中具有特殊地位，而中国的国民经济增长率在世界经济中居于高水平，不仅国内资金，而且海外资金对上海房产的投入不会等待“暴跌”到谷底；二，在上海，并不只是低收入阶层买不起房子，而且大量中等收入阶层者也同样存在买不起房子的困境，他们不是持币观望的投资者，而是需要解决居住的人，只要房价达到他们可以承受的水平，即会出于解决基本生活需要的立场进入房产市场；三，上海高昂的地价和各种税费已经决定了上海房产的成本，这一成本决定了房价下跌的绝对低限。

记者：而且近一年时间的不景气与低迷，这从消费心理层面来说是极怪异的，有消费者公然表示房价伤透了他的心。这种一挫不起的心态，可能进一步加剧价格下跌速度与幅度，我们担心当一泻不止的情况发生后，防止价格出现下挫见底的事情会否多余与陡劳，我们怎么去挽回？谁来买单？谁来收拾残局？

顾则徐：为什么要防止房产价格下挫？房产价格的底在哪里？这当中有一个屁股坐在哪里的经济分析和决策的立场问题。经济问题从来不是公平的，这是马克思进行阶级分析的基本前提。没有一个经济学家是掌握绝对真理的，因为经济学家不可能做到把屁股坐到所有立场上。经济学家只有好的、不好的，有良心的、没有良心的之分，没有掌握绝对真理与不掌握绝对真理的分野。当从资本角度和既得利益角度出发看房产价格的下挫时，价格下挫是需要阻滞的；当从普通民众消费角度和无房者角度出发看房产价格下挫时，已有的价格下挫还远远不够，是需要鼓励的。但是，对价格下挫进行期望的群体本就处在上海这样的房产市场外围，仅仅是围观者，这种期望只能是虚象，是缺乏现实经济意义的。有现实意义的是资本和既得利益群体的态度。这当中不仅仅是个挽回、买单、收拾残局的问题，它同时也充满了进一步进行投机和资产经营的商机。

记者：所谓防微杜渐，洞悉前兆，做好最坏的打算，上海在这方面的心理准备似乎并没有如人所想的那样，市场是一直在进行拉锯战，相互对垒格局从来不改，没有调和，没有劝退，这为大的起落做了一个铺垫，全线溃退若此后出现，恐一发不可收拾，您怎么看？

顾则徐：我去年曾有过一句话：上海房产只涨不跌，跌则崩溃。涨是从全局和大势说的，不等于没有局部的和短期的跌。中国市场的涨跌经常具有突然性和大起大落的特征，是非常不成熟的。社会面对涨跌的心理也是不成熟的，遇涨则直线地看涨，遇跌则直线地以为将不断下跌。中国有太多的经济学家或专家屁股坐得总是十分暧昧，良心更是不成熟，明明是肥皂泡偏会说是实打实的汉白玉，是块汉白玉又说只是白垩土块。从全局的和大势的角度说，所谓涨跌，必须从全上海整体以及年度看问题。房产不是期货、股票，不从年度看难道从一天看？从年度涨百分之二十几变为涨百分之十以下，哪怕只涨百分之一、二，也还是涨。具体数字，到明年初2005年度报告出来了就可以说明。那么，我为什么说跌则崩溃呢？这涉及房产在今天中国国民经济中的特殊地位问题，涉及上海房产在中国房产市场上的特殊地位问题，这不是当初的海南、广州所可以简单类比的。上海经济是中国经济局部过热的顶端，而上海房产泡沫是上海经济过热中的顶端，宏观控制所要挤压的是其中一部分泡沫，而不能改变它顶端中的顶端地位，一当这个地位失去，所导致的不仅仅是一个上海房产崩溃问题，而是整个上海经济的崩溃问题，进而所波及的将是整个国民经济增长计划的实现。

记者：您认为上海还能一直支撑下去么？

顾则徐：国民经济也好，房产业也好，其发展状态一当背离大多数民众的利益，从来没有可以一直支撑下去的。似乎资本是决定者，但资本永远需要市场，没有市场资本便将死亡。最稳定、长远、广阔的市场不是资本自身所构成的，无论从现实的意义还是潜在的意义说，它永远要由大多数民众作为主体，要由大多数民众的消费构成。但是，不能一直支撑下去不等于不能一定程度、一定期限地支撑下去，如果把一年、两年、三年理解为“一直”的话，也可以认为是可以“一直”支撑下去。斯密发现了“看不见的手”，凡市场都存在这只手，但今天的中国不尽然，中国还存在着另一只“看不见的手”，是两只手在左右、控制着市场。这另一只手在短、中期比如三年、五年、十年当中，甚至比斯密那只手更强大、现实，这就是政府之手。政府之手在西方也有，但那是明的手，在中国表面看也是明的，比如五年一度的经济计划，但实际操作却是暗的，是非常吊诡的，是一种暗箱操作。比如统计数据的公布是明的，但数据并不仅仅是统计出来的，它也许更主要是依靠平衡得出的，它的形成过程具有暗箱性。对上海房产价格来说，政府之手有着强大的调控能力。上海房产价格为什么会出现下挫？是政府之手的宏观调控结果。既然政府之手可以调控其下挫，为什么就不能也阻滞其继续下挫呢？仅仅价值规律，并不能充分解释中国经济的短、中期演变状况，这就是几乎没有一种现成的经济学理论可以比较完善地解释中国经济的原因所在。政府有能力阻滞上海房产价格的下挫，究竟什么时候展开强有力的阻滞运作，不知道，因为根本无法知道政府理想的价格目标是多少。阻滞上海房产价格下挫更是政府的一种现实需要，2010年世博会不是什么博览会，它蕴涵着太多的含义，仅仅从向世界展示上海从而也是中国的改革开放成就来说，上海房价也需要增长。改革开放的成就直接体现在形象上，形象主要就是城市建设的外观形象，这种外观形象的价值取向在中国受着暴发户意识的左右，最集中体现在城市的刚性外壳上，这个刚性外壳必须要由房产增长着的价格得到建设、营养、维护，因此，在2010年世博会结束前，上海房产价格不会发生实际的一泻千里的状况。现在的调整或者说所谓的下挫，不过是大房地产商进一步挤压掉中、小房地产商的必要过程。2010年世博会后将怎样？不知道，到那时看宾馆、商办楼的空置率才可以判断。为什么看宾馆、商办楼的空置率？我前面说了，上海房价的涨跌主要不是普通民众的消费问题，而是一个投资问题，本质是资本。而资本，不仅仅是固定的，它更是流动的，它的流动在相当程度体现在宾馆、商办楼的使用率上，当该使用率高时，则资本在上海处于集中状态并进行着运作，资本集中并进行运作则房产价格具有上涨趋势；当该使用率低时，则资本在上海处于流失状态并缺少运作，从而导致房产价格发生下降趋势。2010年世博会后很可能出现大量资本从上海市场抽身或停止运作的情况，在表现形式上就是导致上海宾馆入住率和商办楼使用率发生相当幅度的降低，如果情况严重，将是灾难性的，而这一点，又跟世博会热有着关联，前面越热，之后越可能剧冷。这个道理，是我1990年代在浦东新区政府部门从事开发工作时发现的。今天上海宾馆、商办楼的使用率十分稳定，因此，不存在发生房价一泻千里的任何可能性。

*本文为2005年9月底答记者问完整稿。